Ситуация на рынке недвижимости неоднозначна. На вторичном рынке сохраняется тренд на снижение цен, новостройки демонстрируют большую устойчивость, но и здесь сохраняется неопределенность. Рынок стремится к демократизации, поэтому новые проекты в 2016 году будут выходить по более низким ценам за счет уменьшения площадей, использования менее дорогих материалов и других способов снизить себестоимость.
Московская область является одним из ключевых регионов России с точки зрения экономического потенциала и одним из лидеров по объемам строительных работ. Согласно данным Территориального органа Федеральной службы статистики по Московской области, инвестиции в жилищное строительство за 2015 год составили 58761,1 млн. руб. (7,8% от общих инвестиций в основной капитал), а инвестиции в нежилые здания и сооружения – 249056 млн. руб. (33%). По данным рисунка 1 видно, что объем строительства в Москве и области растет в 2015 году по сравнению с 2012 годом.
Рисунок 1. Динамика объема выполненных работ в строительстве (в % к декабрю 2012 года) [3]
Наиболее перспективными направлениями привлечения инвестиций в недвижимость Московской области являются [1, с. 31-32]:
– строительство качественного и доступного жилья;
– строительство офисных помещений высокого качества различных классов с целью привлечения арендаторов из Москвы в Московскую область;
– создание инжиниринговых компаний, предоставляющих услуги инжиниринга и дизайна промышленных объектов, торговых и офисных центров и жилых комплексов.
Охарактеризуем факторы внешней среды, которые воздействуют на рынок недвижимости Москвы и Московской области.
Цены на жилищное строительство начали падать в 2015 года и продолжают свое падение в настоящее время (см. рис. 2). Цены на вторичное жилье снизились почти на 15%, а спрос сократился на 30%. При этом спрос на новое жилье в Москве вырос на 20%.
Рисунок. 2. Индекс стоимости жилья, руб./кв.м. [2]
Анализ внешней среды рынка недвижимости Москвы и Московской области проведем с помощью PEST(LE)-анализа (см. табл. 1).
Таблица 1. PEST(LE)-анализ рынка недвижимости в 2016 году
|
Факторы внешней среды |
Относительная значимость влияния фактора |
Влияние на стратегию предприятий1 |
||
| По времени2 | По типу3 | В динамике4 | ||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
| 1 Политические: | ||||
| - Непредсказуемое поведение иностранных партнеров в связи с политической обстановкой |
ДС |
-1 |
> |
3 |
| - Развитие ипотечного кредитования |
СС |
+1 |
– |
2 |
| - Государственные льготы на ипотеку для некоторых групп |
ДС |
+1 |
– |
2 |
| - Санкционное давление на Россию |
ДС |
-2 |
> |
3 |
| 2 Экономические: |
|
|
|
|
| - Замедление темпов экономического роста в РФ |
ДС |
-2 |
> |
3 |
| - Экономические перспективы региона |
ДС |
+3 |
> |
2 |
| - Нестабильность курса валют |
ДС |
-2 |
> |
2 |
| - Рост процентных ставок по ипотечным кредитам |
ДС |
-3 |
> |
3 |
| - Рост инфляции |
СС |
-2 |
> |
3 |
| - Приток капитала в регион |
ДС |
+3 |
– |
2 |
| - Инвестиционная привлекательность региона |
ДС |
+3 |
– |
2 |
| - Снижение устойчивости банковской системы |
ДС |
-3 |
> |
3 |
| - Повышение ключевой ставки с 10,5% до 17% |
СС |
-3 |
> |
3 |
| - Уменьшение спроса |
СС |
-3 |
> |
3 |
| - Снижение цен на рынке недвижимости |
СС |
-2 |
> |
3 |
| 3 Социальные: |
|
|
|
|
| - Программы повышения квалификации |
СС |
+2 |
> |
2 |
| - Снижение располагаемого дохода населения на 4% по сравнению с 2014 годом |
ДС |
-2 |
> |
4 |
| - Уровень безработицы в регионе (низкий) |
СС |
+1 |
– |
1 |
| - Рост численности населения |
СС |
+2 |
– |
2 |
| - Высокая плотность населения в г. Москва |
ДС |
+2 |
> |
2 |
| 4 Технологические: |
|
|
|
|
| - Повышение эффективности энергосбережения и звукоизоляции |
СС |
+3 |
– |
2 |
| - Технологии быстрого возведения зданий |
ДС |
+3 |
– |
2 |
| - Новые технологии при производстве строительных материалов |
ДС |
+3 |
– |
2 |
| 5 Правовые: |
|
|
|
|
| - Несовершенство судебной системы |
ДС |
0 |
– |
1 |
| - Законодательство, регулирующее рынок недвижимости |
ДС |
0 |
– |
1 |
| - Концепция внешней политики |
ДС |
-1 |
– |
1 |
| - Стратегия инвестиционного развития РФ на период до 2020 года |
ДС |
+2 |
– |
1 |
| - Закон Московской области «Об инвестиционной политике органов государственной власти» |
ДС |
+1 |
– |
2 |
| - Изменения в системе налогообложения (неэффективная система сбора налогов) |
ДС |
-1 |
– |
2 |
| - Экологическое законодательство |
ДС |
0 |
– |
1 |
| - Изменения в земельном кодексе (улучшение условий приобретения земли под строительство) |
ДС |
+1 |
– |
2 |
| 6 Экологические |
|
|
|
|
| - Неблагоприятная экологическая остановка в г. Москве |
ДС |
-1 |
> |
2 |
| - Предотвращение загрязнения окружающей среды |
ДС |
-1 |
– |
2 |
| - Восстановление нарушенных экосистем |
ДС |
-2 |
– |
3 |
| - Развитая инфраструктура |
ДС |
+3 |
– |
2 |
Где:
[1] 5 – критическое; 4 – серьезное; 3 – неблагоприятное; 2 – незначительное; 1 – отсутствие изменения
2 КС – краткосрочное влияние (до полгода); СС – среднесрочное влияние (до года); ДС – долгосрочное влияние (больше года)
3 Бальная оценка от -3 до +3
4 Увеличивается (>);уменьшается (<); постоянная (–).
Преимущества инвестирования в недвижимость:
– очень маленькая вероятность полного обесценивания недвижимости;
– относительно большая прибыль;
– присутствие спроса на недвижимость даже в период кризиса;
– сохранение капитала от «обвала» рубля.
Недостатки инвестиций в недвижимость:
– низкая ликвидность не позволяет моментально получать капитал в валюте, когда это срочно потребуется;
– для инвестирования потребуется много денег;
– затраты на содержание (налоги, коммунальные услуги и т.д.).
В условиях спада в экономике стоит очень осторожно подходить к покупке на ранней стадии строительства. Даже надежные застройщики, которые ранее все сдавали в срок, в нынешней малопредсказуемой ситуации могут оказаться под ударом.
Наиболее выгодным и безопасным методом инвестирования считается вложение капитал в торговую недвижимость. По сравнению с жилой, она более прибыльна.
Таким образом, проведенное исследование внешней среды рынка недвижимости Москвы и Московской области позволяет сделать следующие выводы:
1) наиболее негативное влияние на рынок оказывает:
– нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране;
– снижение доходов населения привело к снижению спроса на жилую недвижимость и снижению цен на нее;
– снижению спроса на жилую недвижимость также способствует неблагоприятная экологическая обстановка некоторых районов Москвы и области;
2) факторы внешней среды, оказывающие положительное влияние:
– инвестиционная привлекательность региона, связанная с географическим расположением, развитой промышленностью и инфраструктурой;
– рост численности населения региона и его высокая плотность;
– научно-технические достижения в технологиях строительства и используемых материалах.
Библиографический список
- Инвестиционная стратегия Московской области до 2020 года [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://asup2.moinform.ru/ upload/iblock/78a/proekt_investitsionnoy_strategii.pdf
- Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=2&step=week&grnum= 1¤cy=0&select=currency
- Мособлстат: Строительство [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://msko.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/msko/ru/statistics/enterprises/ construction/