Жилищный фонд занимает огромный сегмент современного рынка России, в частности и в городе Тюмень. Жилье всегда  пользуется спросом у потенциальных покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В результате высокого спроса на данный сегмент, тенденция предложение на продажу соответственно увеличилась. Рынок жилой недвижимости сегодня достаточно разнообразен, объекты жилой недвижимости обладают различным набором свойств, таких как физические (материал изготовления, внутренняя планировка, отделка объекта и др.), субъективных, определяемых точкой зрения покупателя (близость к центру, наличие шума и др.) и т.д. Многообразие свойств объекта жилой недвижимости обуславливает различный диапазон цены предложения на рынке.

Первичный рынок недвижимости,  играет преимущественное  значение,  как для экономики страны в целом, так и для муниципальных образований в частности, поскольку за счет его расширения  происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья,  так в г.Тюмени в последнее время строители ежегодно вводят более миллиона квадратных метров жилья. Они вплотную приблизились к задаче, поставленной в момент старта соответствующего приоритетного национального проекта – строить по 1 кв. метру жилой площади на человека в год.

Конкурентными преимуществами первичного рынка жилья для потенциальных покупателей выступают различные факторы,  доминирующим из которых выступает: новое жилье, ранее не эксплуатируемое на рынке жилой недвижимости, соответственно это новые коммуникации и инженерные системы; наиболее высокое предложение недорогих ликвидных квартир, это возможность сделать самостоятельный ремонт в новом жилье. Существуют и другие конкурентные преимущества, такие как покупка квартиры, за более низкую стоимость на ранних стадиях строительства дома, но не следует забывать, что данный метод приобретения жилья рискованный.  Что касается г.Тюмени, то надежными застройщиками,  занимающими лидирующие позиции в рейтинге строительных компаний, относятся такие компании как: ОАО «Тюменская домостроительная компания» по результатам ввода жилых квадратных метров в многоквартирных жилых домах компания занимает статус лидера согласно данным  2012 года, компания ввела в эксплуатацию 135 769 кв.м., ООО «ПСК Дом» (53 569 кв.м) а так же ООО «Партнер- Инвест» (50 852 кв.м). [2]

Покупка квартиры, выступает выгодным вложением денежных средств, поскольку при перепродаже можно получить определенный доход.

Одним из главных недостатков первичного рынка жилья выступает то, что продаются объекты, на которые не существует право собственности, то есть фактически продажами на данном рынке выступают объекты, которые существуют только  в проекте на бумаге, даже если возведение уже началось. Если покупатель участвует в программе долевого строительства, то временной интервал от заключения договора долевого участия до момента получения квартиры значительно больше, чем на рынке вторичного жилья.

Вторичный рынок жилья, это достаточно привлекательный рынок для потенциальных покупателей, так как на нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества.

На ценообразование на вторичном рынке жилья играют различные факторы: во-первых, это месторасположение жилого дома; так в г.Тюмени высокобюджетное жилье для потенциальных покупателей расположено в Центральной части города, поскольку инфраструктура данных районов достаточно хорошо развита, наиболее дешевое жилье расположено в отдаленных от центра города районах, таких как: Войновка, Мыс, ММС, Тарманы.

Одним из преимуществ вторичного рынка жилья является то, что временной интервал ожидания у покупателя снижается, так как при совершении сделки покупатель может сразу получить ключи от квартиры.

Ипотечный кредит для покупки жилья получить гораздо проще, чем на первичном рынке недвижимости.

Но следует отметить, что помимо положительных сторон, у вторичного рынка жилья есть свои отрицательные стороны это:  старые коммуникации и инженерные сети; низкие потолки, не  комфортные планировки, у некоторых объектов большая юридическая история и др.

Основными ценообразующими факторами рынка жилой недвижимости являются:

• передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
•  условия  финансирования  сделки (условия  привлечения заемного капитала);
•  условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
•  состояние рыка (в том числе время продажи);
•  местоположение;
•  степень строительной завершенности объекта;
• физические характеристики;
• экономические  характеристики (формирующие  доход  от объекта);

Все выше перечисленные факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости можно отнести к локальным факторам, но помимо локальных факторов на рынок недвижимости огромное значение оказывают такие факторы: как экономические, социальные, физические и политические.

Где к экономическим можно отнести (налоги, пошлины, динамика  курса  доллара, инфляция, безработица, уровень  и  условия  оплаты  труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.) и факторы характеризующие параметры конкретных сделок все  условия  договора – предмет, сроки  действия, права  и  обязанности  сторон, расторжения договора и т.д.).[1]

Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает  на  имущественные  стоимости  большое  влияние. К сфере государственного регулирования относятся ограничение  оборота  недвижимости  и  способов  земле-пользования, нормативы строительства;  коммунальные  услуги, пожарная  охрана и  охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; федеральная и местная налоговая полиция; специальные  правовые  нормы, влияющие  на  стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).[1]

К социальным факторам относятся:  характеристика  населения, демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число  детей, распределение  населения  по  возрастным группам и т.д.

1. Н.В.Родионова. Становление оценочной деятельности в России и совершенствование ценообразования и управления сметной стоимости на рынке жилья. – М. : Социум, 2009
2. http://www.vsluh.ru/news/realty/261600
3. http://72doma.ru/firms/zastroj/

Все статьи автора «Anjelika_Rychkova»