УДК 338.45:621.31 (470 + 571) + 621.31 (470 + 571)

ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ И ЭФФЕКТИВНОСТИ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Леонова Наталья Валерьевна
Южно-Уральский государственный университет
магистрант, ООО РПК "ЛИГО"

Аннотация
В данной статье рассмотрены и проанализированы основные положения экономической целесообразности и эффективности развития земельного участка. Произведен анализ наилучшего и наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Также в статье представлена нормативно-правовая база оценки ННЭИ, раскрыта суть укрупненной концепции развития территории, и показана важность маркетинговых исследований.

Ключевые слова: анализ наилучшего и наилучшего и наиболее эффективного использования земли, маркетинговые исследования, укрупненная концепция развития территории, экономическая целесообразность и эффективность развития земельного участка


ASSESSMENT OF ECONOMIC FEASIBILITY AND EFFICIENCY OF DEVELOPMENT LAND

Leonova Nataly Valeryevna
South Ural State University
master degree student, OOO RPK "LIGO"

Abstract
This article discusses and analyzes the main provisions of economic feasibility and efficiency of development land. The analysis of the best and the best and most efficient use of land. The article also presents a normative framework for the evaluation NAI, the essence of the concept of integrated development of the territory, and shows the importance of marketing research.

Библиографическая ссылка на статью:
Леонова Н.В. Оценка экономической целесообразности и эффективности развития земельного участка // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2015. № 10 [Электронный ресурс]. URL: http://ekonomika.snauka.ru/2015/10/9977 (дата обращения: 26.05.2017).

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Представим нормативно-правовую  базу оценки ННЭИ: Гражданский кодекс, Земельный кодекс, Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”; Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 256 “Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)”; Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 255 “Об утверждении федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”.

Анализ наилучшего и наилучшего и наиболее эффективного использования земли подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается:

-      перспективность местоположения,

-      состояние рыночного спроса,

-      финансовая обоснованность,

-      физическая пригодность участка,

-      физическая осуществимость и технологическая обоснованность,

-      законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству,

-      стоимость застройки,

-      стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который:

-       юридически возможен и соответствующим образом оформлен,

-      физически осуществим,

-      обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами,

-       дает максимальную стоимость.

Соответственно, анализ наиболее эффективного использования свободного или застроенного земельного участка включает в себя следующие этапы:

- изучаются правовые и градостроительные ограничения по застройке или реконструкции территории. Определяются возможные варианты застройки физически осуществимые с учетом юридических ограничений.

- выявление перспективных направлений застройки на основании маркетинговых исследований различных сегментов рынка недвижимости в районе расположения земельного участка.

- построение денежных потоков (cash flow) при реализации перспективных направлений проектов строительства. Выявление наиболее предпочтительного варианта развития территории с точки зрения лучшего экономического эффекта

Подготовленный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволит определиться собственнику (арендатору) земельного участка с концепцией развития объекта.

Результатом анализа наилучшего и наиболее эффективного использования является укрупненная концепция развития территории.

Будущий успех любого инвестиционного проекта во многом заложен в тщательно продуманной концепции. Концепция проекта, разработанная на знании текущей ситуации на рынке недвижимости с учетом тенденций и прогнозов и профессиональном опыте специалистов, увеличит инвестиционную стоимость проекта и обеспечит снижение рисков при его реализации.

Документ о концепции содержит в себе:

-       информацию об объемах строительства с учетом градостроительных ограничений;

-      анализ посадки объектов на застраиваемом земельном участке, определение целевого использования объектов поэтажно с зонированием;

-       технико-экономическое обоснование (feasibility study);

-       методику вывода объекта на рынок, идеологию и технику проведения рекламной компании.

С учетом подготовленной описательной части концепции, предоставленных данных и существующих рыночных тенденций, требований к объектам недвижимости можно будет разработать архитектурную концепцию объекта.

Архитекторы и консультанты осуществляют разработку эскиза, исходя из обширного опыта в реализации проектов жилой недвижимости.

Предпроектная проработка включает:

-      предложение как минимум двух вариантов базовой концепции разрабатываемых зданий, с расчётом доходной и расходной части для каждого;

-      анализ рынка и ближайшего окружения с определением диапазона стоимостного предложения по выбранным функциям и определение глубины потенциального спроса;

-      определение оптимальной этажности зданий при новом строительстве;

-      определение разрешенного использования, получение кадастровой справки;

-      эскиз генерального плана;

-      ситуационный план;

-          расчет финансовой модели по обоим вариантам концепции с определением IRR и NPV проекта и анализом чувствительности проекта к увеличению/уменьшению затрат и увеличению/уменьшению доходной части.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) позволяет судить об экономической целесообразности (или нецелесообразности) осуществления предполагаемого проекта строительства или модернизации/реконструкции существующего объекта. Результаты технико-экономического обоснования (ТЭО) основываются на маркетинговых исследованиях рынка недвижимости, анализе капитальных затрат, расчетов сопутствующих реализации инвестиционного проекта рисков.

Технико-экономическое обоснование дает возможность инвесторам (кредитным учреждениям) определить стоит ли вкладывать деньги (финансировать) в предполагаемый проект, и если да то указывает какой экономический эффект ожидать в будущем.

Фактически технико-экономическое обоснование, основанное на мнении профессиональных участниках рынка, является отправной точкой при реализации любого инвестиционного проекта, если он неубыточен, и его внутренняя норма доходности устраивает девелопера.

Если технико-экономическое обоснование говорит о целесообразности инвестирования в проект строительства или реконструкции, то основное внимание бизнес-планирования делается на программу реализации проекта, построение и описание бизнес-схем.

Бизнес-план указывает на цели проекта и способы их достижения при снижении рисков. Бизнес-план служит неким подобием пособия для лиц, непосредственно реализующих проект. Инвестор на бумаге до реализации проекта может увидеть возможные проблемы и способы их преодоления.

Привлечение финансов и оценка эффективности инвестиций

Одной из важной составляющей инвестиционного проекта является форма его финансирования. Финансирование строительства осуществляется за счет собственных и привлеченных средств. Преимущества собственных средств это скорость и самостийность их привлечения, однако, собственные средства, практически всегда, сильно ограничены и направлены на решение текущих задач. При этом следует заметить, чем меньше собственных средств вложено в проект, тем больше относительная прибыль на собственный капитал при его реализации.

Тем самым без привлечения заемных средств, не осуществим ни один значимый девелоперский проект. При этом следует различать привлекаемые средства по типу: кредитные и инвестиционные средства.

Земля является природной основой всего рынка недвижимости. Строительство здания или реализация инвестиционного проекта всегда начинается с приобретения прав на земельный участок. Во многом правильная оценка земельного участка служит основой получения конкурентного объекта или ведения эффективной коммерческой деятельности на данном земельном участке в будущем.

Земельный участок стоит ровно столько, сколько правообладатель может получить рациональных и/или эмоциональных выгод от владения им. Если мы говорим про коммерческую застройку, инвестпроекты, сельскохозяйственные земли, то следует говорить об экономических факторах (рациональных выгодах); если про усадьбы, имения, то скорее об эмоциях, которые можно получить за приобретение аналогичного объекта.

Что влияет на стоимость земли?

-      месторасположение земельного участка;

-      правовые аспекты пользования земельным участком;

-      имеющиеся обременения и ограничения, в том числе градостроительные;

-      обеспеченность коммуникациями (кроме сельхозугодий) или плодородность (для сельхозугодий)

В каких случаях необходима оценка земли?

-      для получения независимого мнения в случаях сомнений справедливости цены;

-      для принятия решения вхождения в инвестиционный проект;

-      для получения банковского кредита или проектного финансирования;

-      для решения имущественных споров;

-      для оспаривания кадастровой стоимости (переход в раздел оспаривания кадастровой стоимости);

-      изъятия земельных участков для муниципальных или государственных нужд.

Принцип оценки земельного участка – оценка земельного участка строится на основании анализа его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Документы необходимые для оценки

-      правоустанавливающие документы на земельный участок;

-      кадастровый план;

-      ТЭПы земельного участка;

-      прочие.

Таким образом, анализ рынка дает возможность ответить на вопросы, что покупателям интересно, что они хотят и в чем нуждаются.

При анализе рынка важно предоставить рыночную информацию о ценах продажи и аренды, охарактеризовать ситуацию по спросу и предложения. Важно, что информация должна поступать от различных независимых источников, обладающих большой достоверностью.

Для узконаправленного исследования необходимо сегментировать рынок по существенным признакам. Такое исследования будет глубоко описывать интересующий формат недвижимости.

В анализе необходимо учитывать тенденции по росту или падению изучаемого рынка в определённый период времени.

Маркетинговые исследования являются важным фактор успеха деятельности на рынке. Ведь маркетинговые исследования направлены на выявление о потребителях (исследование спроса) и рынка (исследование рынка).

Использование данных маркетинговых исследований позволяют делать продукт наиболее ориентированный на покупателя, ответить на вопрос, какой сегмент рынка наиболее востребован для инвестиций на текущий момент или в будущем, будет ли ожидать успех ввода на рынок объектов нового формата.


Библиографический список
  1. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. – М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 2010. – 231 с.
  2. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2012. – 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)
  3. Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Часть 1. Оценка недвижимости. Учебное пособие. – М.: МГСУ-РООС, 2013. – 180 с.
  4. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие для вузов / под ред. Проф. В.А. Швандера. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. – 303с
  5. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. – Спб.: Издательство «МКС», 2009. – 422 с.


Все статьи автора «Леонова Наталья Валерьевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: