Эскроу-счёт при покупке квартиры: назначение и порядок использования

Приобретая строящееся жильё, покупатель перечисляет деньги не напрямую застройщику, а на специальный счёт в уполномоченном банке. Средства остаются заблокированными до выполнения условий, предусмотренных договором и правилами проектного финансирования. Такой механизм разделяет оплату квартиры и финансирование строительства.

Зачем нужен эскроу-счёт

Эскроу-счёт при покупке квартиры используется для временного хранения денег дольщика. Пока дом строится, застройщик не распоряжается внесённой суммой. Работы финансируются за счёт собственных или кредитных ресурсов девелопера, а доступ к деньгам покупателей открывается только после наступления установленных условий.

Механизм позволяет снизить риск, связанный с прямой передачей средств за ещё не построенную квартиру. Защита денег дольщика обеспечивается тем, что банк контролирует их обособленное хранение и не перечисляет застройщику раньше предусмотренного момента.

При этом эскроу не гарантирует отсутствие задержек строительства, изменений проекта или споров по качеству квартиры. Покупателю по-прежнему необходимо проверять застройщика, разрешительную документацию, характеристики объекта и содержание договора долевого участия.

Зачем нужен эскроу-счёт, проще понять на примере. Покупатель заключает ДДУ и вносит стоимость квартиры на специальный счёт. Застройщик возводит дом, используя проектное финансирование. После завершения предусмотренных процедур банк раскрывает счёт и перечисляет деньги застройщику.

Как работает эскроу-счёт при покупке квартиры

В расчётах участвуют три стороны:

• депонент — покупатель, размещающий деньги;

• бенефициар — застройщик, которому предназначены средства;

• эскроу-агент — банк, открывающий счёт и контролирующий условия его раскрытия.

Что происходит с деньгами на эскроу-счёте после внесения? Сумма учитывается отдельно и блокируется. Покупатель не может свободно расходовать её как деньги на обычном банковском счёте, а застройщик не получает к ней доступа до выполнения условий.

Как работает эскроу-счёт, определяется договором счёта и документами по сделке. В них указываются стороны, сумма, объект, срок условного депонирования, основания перечисления денег застройщику и порядок возврата покупателю.

Кто открывает эскроу-счёт, зависит от организации сделки. Владельцем счёта выступает покупатель, но оформление может проходить при участии банка, застройщика или его представителя. За покупателя нельзя автоматически подписать банковские документы без предусмотренных полномочий.

Банк для открытия счёта обычно связан с проектным финансированием конкретного жилого комплекса. Поэтому покупатель не всегда может выбрать любую кредитную организацию по своему усмотрению.

Покупка квартиры в новостройке через эскроу

Процедура начинается с выбора объекта и проверки условий сделки. Покупателю предоставляют проект договора долевого участия, где должны быть определены квартира, стоимость, срок передачи и порядок расчётов.

Далее стороны подписывают договор. Если используется электронный ДДУ https://skb-techno.ru/electronnaya_regictraciya , документы подписываются электронными подписями и направляются на регистрацию дистанционно. До внесения денег необходимо проверить, что регистрационная процедура завершена и получен надлежащий результат.

Покупка квартиры в новостройке через эскроу обычно включает следующие этапы:

• выбор квартиры и проверку застройщика;

• согласование условий ДДУ;

• подписание договора;

• государственную регистрацию ДДУ;

• оформление договора эскроу-счёта;

• внесение собственных или кредитных средств;

• получение подтверждения зачисления;

• ожидание завершения строительства;

• раскрытие счёта при наступлении предусмотренных условий.

Конкретная последовательность может отличаться. Например, документы для открытия счёта иногда оформляют параллельно с ДДУ, а деньги вносят после его регистрации. Условия нужно уточнять у банка и сопоставлять с договором.

Если квартира приобретается с ипотекой, собственные средства покупателя и кредитная часть могут поступать разными платежами. Важно заранее узнать, кто инициирует перечисление, какие условия банк должен проверить и когда вся сумма должна оказаться на эскроу-счёте.

После оплаты необходимо получить подтверждение поступления денег. Платёжное поручение показывает отправку, но для покупателя важна также информация о фактическом зачислении полной суммы на нужный счёт.

Порядок открытия эскроу-счёта

Порядок открытия эскроу-счёта устанавливает банк с учётом параметров конкретного проекта и сделки. Процедура может проходить в отделении или дистанционно, если кредитная организация поддерживает электронное оформление.

Обычно потребуются:

• паспорт покупателя;

• данные договора долевого участия;

• сведения о застройщике;

• информация об объекте недвижимости;

• контактные данные;

• документы по ипотеке, если используются кредитные средства;

• документы представителя при оформлении по доверенности.

Точный список следует уточнить заранее. Документы для открытия эскроу-счёта могут различаться в зависимости от числа покупателей, семейного положения, способа оплаты и требований банка.

Перед подписанием договора с банком необходимо проверить:

• Ф. И. О. и паспортные данные покупателя;

• наименование и реквизиты застройщика;

• адрес и характеристики объекта;

• номер и дату ДДУ;

• сумму депонирования;

• срок действия счёта;

• условия раскрытия;

• основания возврата средств;

• порядок направления уведомлений.

Ошибки в реквизитах способны затруднить идентификацию платежа или потребовать внесения изменений. Все данные нужно сравнивать с зарегистрированным договором, а не заполнять по памяти.

После открытия банк предоставляет реквизиты. При переводе важно корректно указать назначение платежа и не использовать реквизиты обычного расчётного счёта застройщика. Квитанции и подтверждения следует сохранить вместе с договором.

Когда застройщик получает деньги с эскроу-счёта

Застройщик не распоряжается средствами во время строительства. Когда наступают условия раскрытия эскроу-счёта, банк проверяет полученные сведения и перечисляет деньги бенефициару.

Когда застройщик получает деньги с эскроу-счёта, определяется применимыми правилами и условиями договора. Покупателю не нужно самостоятельно разрешать перевод после каждого строительного этапа. Раскрытие происходит в установленном порядке на основании документов или сведений, подтверждающих выполнение условий.

Не следует путать раскрытие счёта с передачей квартиры. Эти события связаны с завершением проекта, но могут происходить не одновременно. Порядок подписания передаточного акта, устранения недостатков и получения ключей регулируется документами сделки отдельно.

После раскрытия счёта банк может направить уведомление. Способ информирования зависит от условий обслуживания: сообщение может появиться в приложении, личном кабинете, электронной почте или другом согласованном канале.

Покупателю полезно сохранить:

• договор эскроу-счёта;

• реквизиты;

• подтверждение внесения денег;

• банковские уведомления;

• документы по ДДУ;

• итоговые сведения о проведённых операциях.

Эти материалы помогают подтвердить последовательность расчётов и восстановить информацию при возникновении вопросов.

Можно ли закрыть эскроу-счёт

Покупатель не может в любой момент забрать деньги только потому, что изменил решение о покупке. Средства связаны с зарегистрированной сделкой, поэтому закрытие счёта и возврат суммы должны иметь предусмотренное основание.

Ответ на вопрос, можно ли закрыть эскроу-счёт, зависит от состояния договора долевого участия и обстоятельств сделки. Если ДДУ законно прекращён, банк рассматривает документы, подтверждающие основание возврата. Одного устного сообщения о расторжении недостаточно.

При прекращении договора необходимо установить:

• на каком основании расторгнут ДДУ;

• оформлено ли прекращение надлежащим образом;

• какие документы требует банк;

• куда возвращаются средства;

• как погашается ипотечный кредит;

• имеются ли дополнительные расчёты между сторонами.

Если использовалась ипотека, возвращаемые деньги не всегда поступают в свободное распоряжение покупателя. Порядок зависит от кредитного договора, суммы задолженности и источников первоначального платежа. Действия следует заранее согласовать с кредитующим банком.

Необходимо различать возврат денег с эскроу-счёта и требования к застройщику. Возможные штрафы, убытки и другие расчёты не обязательно покрываются суммой, находящейся на счёте, и рассматриваются отдельно.

Что проверить при использовании эскроу-счёта

Эскроу-счёт при покупке квартиры работает эффективно, когда данные всех документов согласованы. Даже небольшое расхождение в написании имени, реквизитах договора или характеристиках объекта может потребовать уточнения.

Чек-лист покупателя:

• проверить застройщика и сведения о проекте;

• внимательно прочитать ДДУ;

• уточнить банк, обслуживающий эскроу;

• сопоставить сумму во всех документах;

• проверить данные квартиры;

• выяснить порядок оплаты;

• получить подтверждение регистрации ДДУ;

• убедиться в зачислении полной суммы;

• сохранить договоры и банковские документы;

• уточнить порядок уведомления о раскрытии;

• узнать правила возврата средств;

• не передавать деньги по непроверенным реквизитам.

Защита денег дольщика не отменяет внимательной проверки сделки. Эскроу отделяет средства покупателя от текущих расчётов застройщика, однако надёжность оформления зависит от корректности ДДУ, банковских документов и платёжных реквизитов.

Понимание того, как работает эскроу-счёт, помогает контролировать расчёты на каждом этапе: от подписания договора до раскрытия или возврата средств. Если условия документов непонятны либо ситуация выходит за рамки стандартной процедуры, до подписания и перечисления денег стоит получить индивидуальную консультацию профильного специалиста.

Дата публикации статьи: 24.08.2021