УДК 330.322

АКТУАЛЬНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Козловская Светлана Алексеевна1, Говорун Екатерина Алексеевна2, Мгоева Диана Мгеровна3
1Краснодарский филиал Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономика и управление
2Краснодарский филиал Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, обучающаяся на очной форме обучения по направлению «Экономика предприятий и организаций» кафедры экономика и управление
3Краснодарский филиал Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, обучающаяся на очной форме обучения по направлению «Экономика предприятий и организаций» кафедры экономика и управление

Аннотация
Недвижимость традиционно считается наиболее понятным, надежным и доходным инструментом инвестирования для россиян. В статье рассмотрены трендовые виды недвижимости для инвестиций в 2021 году. Проведен анализ цен на рынке недвижимости за последние 3 года. Дана оценка привлекательности покупки недвижимости в различных регионах России.

Ключевые слова: , ,


Библиографическая ссылка на статью:
Козловская С.А., Говорун Е.А., Мгоева Д.М. Актуальность инвестирования в недвижимость // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2022. № 1 [Электронный ресурс]. URL: https://ekonomika.snauka.ru/2022/01/17281 (дата обращения: 14.08.2022).

В современной рыночной экономике одной из основных сфер деятельности является рынок недвижимости. Сам термин «недвижимое имущество» появился в России еще в начале 18 века, и сейчас он обладает физическими, экономическими, правовыми и социальными свойствами. При этом на данный момент в Российской Федерации действующим является понятие «недвижимость», указанное в статье 130 Гражданского кодекса:

«К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к ним причисляют жилые и нежилые здания, помещения для размещения транспортных средств».

В настоящее время справедливо отметить не только рост и развитие рынка недвижимости, но и количество организаций, предприятий и граждан, которые активно принимают участие в операциях с этим имуществом. Как и в различных регионах, так и по все России в целом, значимость недвижимости для граждан выражается, в первую очередь, как место личного существования, а также как база для хозяйственной деятельности или же усовершенствования предприятия. Важно, что одной из отличительных особенностей недвижимости является неразрывная связь с землей.

Раскрыв понятие и разобрав экономическую ценность и значимость недвижимого имущества, справедливо отметить преимущества для инвестирования в нее.

Во-первых, инвестирование в недвижимость может быть более выгодным относительно других видов активов. Ведь такое имущество может одновременно быть и товарным и финансовым активом. Следовательно, недвижимое имущество можно использовать для разного предназначения. Например: просто жить в нем или же получать прибыль от владения жильем, или использовать для бизнеса.

Во-вторых, преимуществом недвижимости также выступает уникальность и понятная инвестиция на более долгий срок. Приобретенная недвижимость имеет медленный срок амортизации, а также не меняет своих потребительских свойств. Экономическая обстановка в государстве или же в стране меняется из года в год, но потребность граждан в жилье, месте для работы или хранения остается прежней, и тем самым справедливо отметить, что покупка недвижимости на долгий срок достаточно целесообразно.

В-третьих, деньги, вложенные в недвижимость, скорее всего, будут защищены от инфляции, так как она хорошо сопротивляется обесценению валюты. Например, при чрезмерной эмиссии очень низкая вероятность того, что стоимость недвижимости пострадает. Инвесторов также заинтересовывает возможность роста цен во время инфляции.

В-четвертых, нельзя не отметить, что государство поддерживает и поощряет тех, кто покупает недвижимость, с помощью льготных ипотечных условий, субсидий или материнского капитала, а также защищает владельцев данного имущества (так, к примеру: если это единственное жилье, то на него не может быть наложен арест, такой привилегией иные активы не обладают). Поэтому можно выделить, что приобретая такой актив, покупатель ощущает свою защищенность.

Рассматривая преимущества, не стоит забывать о недостатках и рисках инвестирования в недвижимость. Рассмотрим более подробно несколько из них:

  1. Необходимо отметить факт того, что возможна невысокая доходность. Это объясняется тем, что цена на недвижимое имущество может практически не изменяться на протяжении многих лет, или же начать снижаться вследствие увеличения предложения на рынке.
  2. Нельзя забывать о том, что такое имущество тоже может изнашиваться. Следовательно, если не уделять этому значение и не вносить хороших изменений, то оно может стать аварийным или же просто не пригодным ни для жилья, ни для коммерческой деятельности.

На протяжении многих лет россияне считают недвижимость наиболее понятным, а также надежным инструментом для инвестирования. При этом тенденция складывается так, что если раньше популярностью пользовалось жилье, то в последнее время инвесторы предпочитают вкладывать свои деньги в коммерческую недвижимость. Так, например, в 2020 году общий объем инвестиций в гостиничные, складские и офисные активы составил примерно 2,3 млрд. долл.

В связи с этим, набирающим все большую популярность объектом для инвестирования в недвижимость в этом году стали складские помещения. Доходность от такого вложения на сегодняшний день составляет 10-14%.

Основными причинами такой резкой смены сегмента являются то, что: 1) высокий рост цен на жилую недвижимость; 2) дефицит складских площадей, а, следовательно, и рост арендных ставок на нее. При этом, несмотря на огромные заявленные инвестиции, рынок складов еще далек от насыщения. Так в России на одного жителя приходится всего лишь 0,2 м2 площади складов, в то время как в других странах этот коэффициент в разы выше. Например: в Германии он составляет 4,2 м2 на человека, а в США – 3,5 м2. В целом, можно сказать, что из-за дефицита и высокого спроса на склады в России, которые продлятся еще несколько лет, доходность от таких вложений будет расти, а, следовательно, и их инвестиционная привлекательность.

В тоже время в России хорошо распространен механизм коллективных инвестиций, это когда различные инвестфонды с помощью средств пайщиков приобретают коммерческую недвижимость, а затем выплачивают инвесторам дивиденды за счет роста стоимости объектов. Несмотря на то, что доходность от них в среднем составляет только 8%, популярность такого инструмента для вложения средств продолжает расти. Инвесторы в недвижимость редко выходят из проектов, даже если те почти не приносят прибыли, поэтому объемы вложений в паевые фонды в ближайшие пару лет вряд ли будет существенно сокращаться.

Не стоит забывать и о жилой недвижимости, которая до сих пор остается на первом месте по притоку инвестиций. На это повлияло то, что из-за кризиса и валютных колебаний людям стало не выгодно держать деньги на депозитах, и они быстрыми темпами стали инвестировать свой капитал. Инвесторы в жилье старались успеть приобрести его до того, как вырастет ключевая ставка и поднимутся цены.

Так в 2020 году по отношению к предыдущему году цены выросли больше чем на 4 %. На рисунке 1 представлена динамика на первичном рынке жилой недвижимости.

Рисунок 1. Динамика цен на первичном рынке жилья за 2020 год (накопленным итогом с начала года), в %

Как видно на рисунке, за первые 3 квартала 2020 года накопленный рост цен на первичное жилье составил 10,5%. В реальном выражении, без учета инфляции, цены выросли всего лишь на 7,4%. При этом основной рост пришелся на период с июня по сентябрь (5,6%). Это связано с тем, что в этот период возросло число выдач по программе субсидирования ипотеки, а также увеличение портфеля жилищных кредитов. В целом можно заметить, что за 2020 год рост расходов населения на недвижимость достиг своего пика с 2013 года.

Смягчение денежно-кредитной политики позволило провести программы льготных ипотек, а также снижение ставок по ним, это позволило возместить спад реальных доходов населения. Рассмотрим визуально динамику жилищных кредитов за несколько последних лет на рисунке 2.

Рисунок 2. Жилищные кредиты и отношение общего долга населения к ВВП

 

Как можно увидеть из рисунка, долговая нагрузка населения по жилищным кредитам продолжает увеличиваться, несмотря на то, что доходы снижаются, а цены на недвижимость растут. Так по данным Банка России объем выплат населения вырос за период с 2019 по 2020 год с 5,2% до 5,9%.

Степень желания инвестировать в недвижимость зависит не только от цен, но и от экономического и социального развития региона, в котором она расположена. В 2021 году самыми выгодными для покупки жилья, по мнению экспертов, являются следующие города: Казань, Уфа, Новосибирск, Воронеж, Калининград, Краснодар, Нижний Новгород.

Рассмотрим на примере Краснодара, в чем заключается привлекательность городов для инвестирования. Краснодар был рекомендован за потенциальный рост цен на жилье, а также за высокую доходность. Для инвесторов же ключевыми факторами при выборе региона становятся еще и более комфортный климат и близость к курортным городам. В целом стоимость квартиры в Кубанской столице начинается от 3 млн. руб. за однокомнатную квартиру, а стоимость аренды от 19 тыс. руб., следовательно, доходность жилья составляет примерно 7,9% в год.

Насколько же актуально вкладывать в недвижимость по мнению самих людей? ДОМ.РФ и ВЦИОМ провели совместный опрос, в котором выяснили степень востребованности жилья как способа вложения денег у россиян. Они пришли к следующим выводам.

Во-первых, оказалось, что жилая недвижимость является наиболее популярной инвестицией у населения. Людям был задан вопрос: «Если бы у вас была крупная сумма денег. По вашему мнению, сейчас хорошее время для ее вложения в …». Результат подробно рассмотрим на рисунке 3.

Рисунок 3. Ответы на вопрос, в % от всех опрошенных (3 варианта ответа)

 

Как видно из рисунка, большинство опрошенных инвестировали бы в недвижимое имущество, а именно в жилье (50%) или же в земельный участок (17%). При этом 20% респондентов совсем не заинтересованы вкладывать деньги в недвижимость. Причинами в основном были названы: высокие риски, низкая доходность, большие дополнительные затраты.

Во-вторых, респондентов спрашивали о целях, с которыми они бы решили купить жилую недвижимость. Интервьюеры получили следующие ответы, рисунок 4.

 

Рисунок 4. Ответ на вопрос: «Как бы вы стали использовать приобретенное жилье?», в % от опрошенных

 

Исходя из ответов респондентов, можно сказать, что больше половины (67%) предпочли бы купить жилую недвижимость с целью жить в ней самостоятельно. 28% опрошенных хотели бы сдавать приобретенное жилье. И только около 2 % респондентов планировали бы купить жилье для дальнейшей перепродажи по выгодной цене. Следовательно, можно сделать вывод, что высокий спрос на недвижимость в последние несколько лет обусловлен в большей степени тем, что люди нуждаются в жилье, чем из спекулятивных соображений.

В-третьих, в конце опроса у респондентов, готовых инвестировать в жилую недвижимость, спросили об их отношении к паевым инвестиционным фондам. Лишь треть опрошенных (31%) готовы рассмотреть возможность такого вложения, в то время как большая часть (69%) по той или иной причине боятся связываться с ПИФ. Основными причинами были названы: боязнь попасть в мошенническую схему, низкая доходность, недостаток информации про ПИФы. В целом, можно заметить, что развитие паевых инвестиционных фондов в России даст возможность упростить процесс инвестирования в недвижимость для граждан, что в последствии также может привлечь дополнительные вложения в фонды жилищного строительства и аренды.

Подводя итог, можно сказать, что современное состояние рынка недвижимости в России делает для привлекательным для инвесторов. При этом жилая недвижимость за последние несколько лет остается на первом месте по частным инвестициям, а также за счет этого растет финансовая обеспеченность граждан и усиливается конкуренция на рынке недвижимости. Рост вложений в недвижимость позволяет увеличить инвестиционную привлекательность России, повысить экономические показатели и увеличить доходы населения, что в итоге является благоприятными условиями для развития страны.


Библиографический список
  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 19.05.2021) ГК РФ Статья 130. Недвижимые и движимые вещи.
  2. О динамике цен на рынке новостроек за 2020 г. [Электронный ресурс]: Режим доступа: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/iblock/724/7246eac18a72dcc308d6db09d3c121e3.pdf
  3. Жилищное строительство [Электронный ресурс]: Режим доступа:https://cbr.ru/Content/Document/File/120055/analytic_note_20210407_ddkp.pdf
  4. Жилье как объект вложения средств [Электронный ресурс]: Режим доступа: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/iblock/a48/a48678676f848d1e30b028977ceb8e10.pdf
  5. Семь российских городов, выгодных для покупки жилья в 2021 году [Электронный ресурс]: Режим доступа: https://realty.rbc.ru/news


Количество просмотров публикации: Please wait

Все статьи автора «Говорун Екатерина Алексеевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:
  • Регистрация