На современном этапе развития градостроительства возникла проблема значительного физического и морального старения жилищного фонда. Эта проблема особенно обострилась в последние годы по двум основным причинам – отсутствие в течение двух последних десятилетия инвестиций в текущий капитальный ремонт жилья, а также передача на баланс городов жилья, которое ранее обслуживалось предприятиями, сегодня признанными банкротами. Хроническое отсутствие финансовых ресурсов у муниципальных образований привело значительную часть зданий старого жилого фонда к аварийному и близкому к нему состоянию. Кроме этого, наличие таких зданий вдоль красных линий основных улиц или на прилегающих к ним территориям не украшает город и снижает интерес инвесторов к осуществлению застройки соответствующих жилых районов. Вместе с тем, количество свободных земельных участков стремительно уменьшается. Поэтому необходимо принимать решение об экономической целесообразности проведения комплекса работ по строительству жилья в рамках точечной застройки или разработки и освоения свободных земельных участков.

Наряду с критерием минимальных капиталовложений должен применяться принцип оптимальной экономической величины: увеличение объемов инвестиций не всегда приводит к увеличению стоимости недвижимости и, как следствие, увеличению ее экономической отдачи. С позиций же современного потребителя намного более привлекательными являются, с одной стороны, микрорайоны, расположенные не на окраинах, а ближе к центру города, а с другой стороны, это должны быть целые жилые комплексы с современной развитой инфраструктурой. Строительство таких микрорайонов требует значительных финансовых ресурсов, однако, именно так можно привлечь крупных инвесторов и соответствующие финансовые ресурсы в регион. Какие основные направления решения проблемы аварийного жилья сегодня могут быть определены? Рассмотрим укрупнено основные варианты обновления жилья.

Снос аварийных объектов с переселением правообладателей в новые квартиры или в квартиры вторичного рынка). При этом, возможно строительство в том же районе нового жилья или же расселение граждан с улучшением условий проживания в районы с более дешевым жильем. Следует отметить, что во втором случае открываются достаточно широкие перспективы строительства нового жилья в виде новых микрорайонов с освоением окраин города.

Снос аварийного жилья с последующим предоставлением квартир в первых очередях строящегося на этом месте дома. В ряде случаев, особенно если речь идет о центральной части города, возможно формирование альтернативного предложения по предоставлению нового жилья улучшенной планировки, но более дешевого с позиций его рыночной стоимости. Особенностью данного варианта является необходимость учета затрат на переселение граждан на этапе проектирования строящегося на месте старого здания нового объекта. По результатам предварительной экспертизы необходимо определять площадь квартир, которые должны быть предоставлены взамен утраченных. После этого инвестор получает возможность оптимизировать свои затраты с учетом площадей, отводимых жильцам старого дома.

Реконструкция и капремонт зданий с временным переселением граждан или при изменении назначения здания переселение граждан в новое или вторичное жилье. Данный вариант имеет смысл реализовывать только после серьезной технической экспертизы объекта и определения экономической целесообразности выбранного технического проекта. .

Выплата денежной компенсации без предоставления какой-либо площади правообладателям. Данный вариант нуждается в очень серьезной правовой проработке и не должен противоречить действующему жилищному законодательству в части защиты интересов различных категорий граждан.

Следует отметить важность обеспечения правового поля решения проблемы обновления жилого фонда. Любому инвестиционному проекту должна предшествовать очень серьезная проработка правовых вопросов, связанных с учетом интересов и прав собственников жилья и пользователей помещений.

Возможен и более гибкий вариант решения проблемы аварийного жилья с привлечением инструментов вторичного рынка – как для проживания переселяемых на постоянной основе, так и для временного проживания граждан в ожидании строящегося нового жилья.

С учетом структуры затрат при предварительном рассмотрении вариантов обновления жилого фонда после проведения экспертизы необходимо рассматривать следующие показатели:

– Общая потребность города в жилплощади с локализацией по удельным характеристикам (количество комнат, размер жилой площади на человека).

– Привлекаемый объем финансовых ресурсов.

– Привлечение заемных средств городом в совокупности с привлечением собственных средств инвестором или полное финансирование за счет средств инвестора.

– Поиск и разработка механизмов налогового сопровождения инвестиций.

– Разработка и согласование инвестиционных проектов, учитывающих анализ первичного и вторичного рынка жилья.

Для привлечения инвесторов необходимо обеспечить рентабельность проекта, которая зависит также и от вариантов реконструкции застройки:

1 вариант — сочетание реконструкции 5-ти и менее этажного жилого фонда, выполняемой с надстройкой домов на 2-3 этажа без массового отселения из них жителей со сносом ремонтонепригодных 5-ти и менее этажных домов и строительством вместо них коммерческого жилого фонда на продажу.

2 вариант – то же, но с полным отселением жителей из реконструируемых домов и перепланировкой квартир.

3 вариант – полный снос 5-ти и менее этажного жилого фонда и строительство нового для переселения и коммерческого – для продажи.

Следует уточнить, что реконструкция, снос и новое строительство не обязательно должны иметь место на одном участке. В расчетах следует учитывать суммарный баланс занимаемых территорий и близкую для всех трех вариантов плотность жилой застройки.

Для решения проблем в такой постановке необходимо привлечение высококвалифицированных специалистов в области управления недвижимостью. Требуется создание дополнительных структур, владеющих оперативной информацией о состоянии первичного и вторичного рынка жилья и способных очень гибко и оперативно принимать решения по формированию резервного фонда жилья с контролем за его эксплуатацией и содержанием.

1. Артамонова Ю.С. Кластерные политики и кластерные инициативы: теория, методология, практика: кол. монография/под. ред. Ю.С. Артамоновой, Б.Б. Хрусталева. -Пенза: ПГУАС, 2013. -230 с.
2. Горбунов В.Н. Формирование инвестиционной привлекательности инновационной деятельности в жилищно-коммунальном комплексе // Одиннадцатый Всероссийский симпозиум «Стратегическое планирование и развитие предприятий». – Москва: ЦЭМИ РАН, 2010. Секция 4: Стратегическое планирование на мезоэкономическом (региональном и отраслевом) уровне. – 2010. – 214 с.
3. Духанина Е.В. Основные направления формирования инвестиционно-инновационной активности предприятий инвестиционно-строительного комплекса (на примере г. Пензы)/Современные проблемы науки и образования. 2014. № 2 [Электронный ресурс]. URL:http://www.science-education.ru/116-12799 (дата обращения: 10.06.2014).
4. Дмитриева Т.Н. Проблемы и ограничения структурных преобразований в системе управления жилищно-коммунального комплекса // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительного комплекса: кол. монография / под. ред. Б.Б. Хрусталева, В.Н. Горбунова. – Пенза: ПГУАС, 2014.  – 168 c. – С. 40-66.
5. Горбунов В.Н. Предпосылки изменения модели развития строительной сферы // Наука и образование в жизни современного общества: сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции 29 ноября 2013 г.: в 18 частях. Часть 10; М-во обр. и науки РФ. Тамбов: Изд-во ТРОО «Бизнес-Наука-Общество», 2013. 163 с. – С.45-47.
6. Горбунов В.Н., Михайлина Ю.М., Дмитриева Т.Н., Лобыкина Н.В. Социальные и коммерческие эффекты саморегулирования в строительном комплексе // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2014/06/36103 (дата обращения: 01.08.2014).
7. Желиховский Д.О., Хрусталев Б.Б., Горбунов В.Н., Оськина И.В. Основные пути развития и управления инновационными процессами в региональном отраслевом комплексе // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 3; URL: http://www.science-education.ru/117-13630 (дата обращения: 06.07.2014).
8. Семеркова Л.Н., Дмитриева Т.Н. Оценка качества жилищно-коммунальных услуг // Известия высших учебных заведений. Поволжский регион. Общественные науки. – 2011. – №4. – С. 127-136.
9. Хрусталев Б.Б., Саденко С.М., Горбунов В.Н. Формирование зон деятельности предприятий регионального инвестиционно-строительного комплекса на основе специализации // Региональная архитектура и строительство. – 2010. – №1 (8). – С. 84-90.
10. Хрусталев Б.Б., Филюнин М.Н., Горбунов В.Н., Васянин С.В. Формирование и реализация региональной инвестиционной политики на основе моделирования // Организатор производства. Региональный выпуск. – 2004. – №2(7). – С. 29-34.
11. Горбунов В.Н., Михайлина Ю.М., Дмитриева Т.Н., Лобыкина Н.В. Экономическая оценка эффектов института саморегулирования в строительном комплексе // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2014/06/36097 (дата обращения: 01.08.2014).
12. Хрусталев Б.Б., Горбунов В.Н., Оргин А.В. Научные аспекты формирования и развития эффективных зон деятельности предприятий строительного комплекса. – Пенза: Изд-во ПГУАС, 2007. – 223 с.
13. Хрусталёв Б.Б., Мещерякова О.К., Горбунов В.Н., Ганиев М.Г. Стратегия развития сферы жилищно-коммунального хозяйства монография. – Пенза: ПГУАС: ИП Тугушев С.Ю., 2013. – 215 с.
14. Хрусталёв Б.Б., Мещерякова О.К., Горбунов В.Н., Сафьянов А.Н., Ганиев М.Г. Особенности функционирования и развития жилищно-коммунальной сферы: монография. – Воронеж: Научная книга, 2012. – 135 с.

Все статьи автора «Yurka»