УДК 332.72

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СУБЪЕКТАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (НА ПРИМЕРЕ РЕГИОНОВ УРАЛЬСКОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОКРУГА)

Головкина Анна Сергеевна1, Сбродова Надежда Васильевна2
1Уральский государственный экономический университет, студентка 4 курса Кафедры региональной, муниципальной экономики и управления (РМЭиУ), направление Землеустройство и кадастры, профиль Управление недвижимостью
2Уральский государственный экономический университет, старший преподаватель Кафедры РМЭиУ

Аннотация
В статье авторы сравнивают региональные рынки элитной жилой недвижимости в субъектах Уральского Федерального округа. В материале были выявлены основные тенденции и обоснованы перспективы развития регионального рынка элитной жилой недвижимости в субъектах Уральского Федерального округа.

Ключевые слова:


Библиографическая ссылка на статью:
Головкина А.С., Сбродова Н.В. Сравнительная характеристика развития регионального рынка элитной жилой недвижимости в субъектах Российской Федерации (на примере регионов Уральского федерального округа) // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2017. № 5 [Электронный ресурс]. URL: http://ekonomika.snauka.ru/2017/05/14784 (дата обращения: 26.05.2017).

Покупатели элитного жилья придерживаются высокого стандарта качества жизни и ценят приватность, безопасность, максимальный комфорт и высочайший уровень сервиса. Фактически покупка элитного жилья – это инвестиция в качество жизни.

Один из основных вопросов для сегмента элитного жилья – понятийный. В девелоперском и риэлторском сообществах не существует единого мнения о том, что же такое объекты элит-класса. Классификация Гильдии управляющих и девелоперов (далее ГУД) и Уральской палаты недвижимости (далее УПН) [4] – одна из наиболее удачных попыток разделить жилье по сегментам в Уральском Федеральном округе. Эта классификация приближена к западным и московским стандартам, при этом стремится отразить и реальность на рынке недвижимости в регионах УрФО.

Критериями отбора стали местоположение (в центре муниципалитета); этажность (до 12 этажей, более предполагает слишком большое количество жильцов для элит-класса), исключение – пентхаусы.  Также важный критерий – соответствие количества комнат и площади квартиры: 2-х комнатные должны иметь от 80 кв.м.; 3-х комнатные от120 кв.м.; 4-х комнатные от 250 кв.м.; 5-и комнатные от 350 кв. м.. Нельзя забыть и о таком критерии как инфраструктура дома (безопасность, парковочные места, наличие ресторана, спа-центра), так и инфраструктура квартиры (современные инженерные сети).

Авторы считают, что выбор субъектов УрФО позволит рассмотреть рынки недвижимости в наиболее, наименее и среднеразвитых регионах. Показатель «валовой региональный продукт», как один из основных, тому подтверждение: Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО относятся к регионам с высоким уровнем развития, так как уровень производства ВРП на душу населения (в % к среднероссийскому) составляет более 160%; Тюменская область обладает повышенным уровнем (160 – 110 %); ВРП Свердловской области находится на отметке 110% – 80%, что говорит о среднем уровне развития; ВРП Челябинской области можно считать пониженным; Курганскую область считают депрессивным регионом, так как ВРП составляет 50 % и меньше [1].

Изучение рынка недвижимости аналитики начинают с оценки рыночного равновесия. Индикаторами спроса служат данные о доходах населения и занятости. За 2010 – 2014 гг. реальные доходы в среднем по регионам УрФО понизились почти на 2 процента [2]. О том, как эта тенденция отразилась на выборе покупателей, далее в статье.

Критерии предложения рынка недвижимости можно выяснить, изучив текущую информацию об объеме ввода жилых помещений в субъектах. Наименьший объем ввода жилья можно наблюдать в двух регионах – Курганская область и Ямало-Ненецкий автономный округ. Во всех других регионах УрФО, кроме Свердловской области, в 2014 году  произошел резкий спад ввода жилья [2]. Возможно, это связано с практической стагнацией российской экономики в 2013 г. Российская экономика оказалась в этой паузе потому, что ряд крупных инвестиционных программ был завершен, а новые масштабные проекты своевременно не были начаты.

Рассматривая региональный рынок элитной жилой недвижимости, авторы изучают недвижимость только в черте крупнейших городов, так как на территории малочисленных городов и поселков элитной недвижимости быть не может – нет потребителей должного уровня, которые были бы готовы заплатить не просто за жилье, а за роскошь и статус. Даже если и есть исключения, то строительство и наличие элитной жилой недвижимости носит личный характер, а не массовый, когда застройщики строят элитные объекты для свободной продажи на рынке. Авторы также не изучают  загородную недвижимость, так как считает ее отдельным подвидом, имеющим свои особенности, потребителей и соответственно, рынок.

Для изучения авторами были выбраны рынки недвижимости административных центров регионов. Курганская область – Курган, Свердловская область – Екатеринбург, Тюменская область – Тюмень, Челябинская область – Челябинск. Только в двух субъектах УрФО, ХМАО и ЯНАО, авторы анализируют наиболее крупные города, Сургут и Новый Уренгой, соответственно, так как эти города более развиты по сравнению с административными центрами, рынок элитной недвижимости там представлен более широко. Объединяет рынки элитной жилой недвижимости в указанных городах тот факт, что информации о предложении на рынке гораздо больше, чем о спросе. О последнем известен лишь портрет потребителей, которые приобретают жилье в данном сегменте.

Подробно было изучено предложение по каждому городу [3]. В каждом городе авторы рассматривали определенное количество квартир, которые могли бы соответствовать классу элит по основным критериям из классификации УПН. Чтобы качественно сравнить полученные результаты  исследования, авторы свели наиболее важные для рынка показатели в табл. 1.

1. В Кургане соотношение количества комнат и площади квартир делает только 13 из 33 квартир приближенными к классу «элит». Стоит отметить, что элитными данные объекты являются только в Курганской области. Там это действительно уникальные и оригинальные объекты. Однако в сравнении с остальными городами представленные объекты с трудом можно назвать элитными.

2. Сразу же стоит отметить город Новый Уренгой, в котором ни один из объектов нельзя назвать элитным. Да, это самые дорогие представленные объекты на локальном рынке, однако, они отвечают минимальным требованиям и больше похожи на обычный эконом-класс. Хотя средняя цена за квадратный метр по жилью в регионе – самая высокая среди исследуемых – 88 тысяч рублей за квадратный метр. Авторы предполагают, что причина в высоком ВРП.

Таблица 1 – Сравнение региональных рынков элитной жилой недвижимости в регионах УрФО[1]

Регионы

Численность города,

тыс. чел.

Количество предложения

Количество исследуемых ОН

Кол-во приближенных ОН к классу элит

Соотношение кол-ва ОН приближенных к «элит/» к исследуемым, в %

Самый дорогой ОН, млн. руб.

Самый дешевый ОН, млн. руб.

Средняя цена за кв.м., тыс. руб.

Самая высокая цена за кв.м., тыс. руб.

Самая низкая цена за  кв.м., тыс. руб.

Кол-во предложений на первичном рынке

Средний срок  экспозиции, мес.

Курганская обл. (Курган)

325 4661 33 13 39,4 20 5,2 40,5 140,9 50,5 5 6,5

Челябинская о. (Челябинск)

1 191 7440 58 11 19 20 7,5 42,8 112,7 42 1 4,9

Свердловская область (Екатеринбург)

1 500 4692 100 38 38 75 9,9 70,1 305,8 48,4 0 4

Тюменская обл. (Тюмень)

720 12 750 100 39 39 38 12,5 58,5 180,3 39 8 4,3

ХМАО (Сургут)

350 4836 61 20 32,8 43 11 68,3 165,3 45 0 3,4

ЯНАО (Новый Уренгой)

111 951 17 0 0 14 8 88,5 139,2 70,7 0 3,3

3. Челябинск. Лишь 58 объектов соответствовали части необходимых для элитного жилья параметрам . 14 из 58 квартир располагаются не в центре города, поэтому их нельзя назвать элитными. А если учитывать соответствие площади квартиры и количества комнат, приближенными к элитному классу в итоге окажутся только 11 объектов. В общем и целом, сами объекты наиболее разнообразны, качественнее возведены дома, их инфраструктура более развита, чем в Кургане.

4. Сургут. Выбор города Сургут объективен в связи с тем, что по численности населения это самый крупный город в регионе – 350 тысяч человек (Ханты-Мансийск – 96 тысяч человек). Также, на рынке в Ханты-Мансийске представлено всего 330 объектов, а в Сургуте 4836 объектов на текущий момент. Авторы изучили 61 самый дорогой объект, который может соответствовать классу «элит». Один из объектов с самой низкой ценой за квадратный метр, 45 тысяч рублей, является по-настоящему уникальным: продаются 600 квадратных метров за 27 миллионов рублей.

Из 61 объекта только 20 можно назвать приближенными к элитному классу. Хотя  инфраструктура в домах далеко не так хорошо развита, как в других регионах.

5. По численности населения лидирует город Екатеринбург. Именно в этом городе, по мнению авторов, рынок элитной жилой недвижимости представлен наиболее широко и объекты являются самыми элитными, в сравнении с остальными городами: имеется клубный дом «Тихвин», который в полной мере отражает суть элитного жилья – получение/поддержание высокого социального статуса. Здесь же на рынке имеется самый дорогой объект недвижимости среди всех регионов – пентхаус на Московской, 77 за 75 миллионов рублей.

6. Далее по количеству приближенных к классу «элит» объектов недвижимости стоит обратить внимание на город Тюмень (39 из 100).   Причем на данном рынке не такая большая разница между самым дорогим и самым дешевым объектом (25,5 млн.руб.), тогда как в Екатеринбурге можем наблюдать максимальный разрыв в 65,1 млн. руб. Эта ситуация на тюменском рынке свидетельствует о том, что цены держатся примерно на одном уровне, рынок стабилен – нет очень дорогих и очень дешевых объектов. Рынок элитной жилой недвижимости в Тюмени также можно назвать специфическим по двум следующим причинам:

а) Значение имеет расположение объектов не просто в центре города, а в историческом центре. Подобные случаи наблюдаются в Москве и Санкт-Петербурге, там также принято считать, что история здания добавляет объекту уникальности, и соответственно, стоимости.

б) Многие объекты не высотные, в основном – до 12 этажей. По мнению авторов, не большая этажность это положительная тенденция. Нельзя забывать о принципе ограниченности, который в данном случае соблюдается.

Общая тенденция по всем регионам – застройщики не знают или не хотят принимать тот факт, что элитная недвижимость, это большие площади квартир. Большая часть изучаемых авторами объектов не подходит к элитному классу, в первую очередь, из-за данного несоответствия. Причем чаще всего соответствовали классификации 3-х комнатные квартиры. 2-х комнатных на рынке элитного жилья в принципе меньше. А 4-х и 5-комнатные не отличаются большими площадями.

Подводя итог, можно сказать, что спрос в Российской Федерации на элитное жилье имеется, однако он концентрируется в крупнейших городах, просто в крупных городах данный сегмент только зарождается. В Кургане, Тюмени, Челябинске и Сургуте ситуацию на рынке можно объяснить следующим образом: в крупных городах уровень экономического развития ниже. Соответственно, уровень зарплат другой, среди населения встречается меньше людей, готовых тратить большие суммы на жилье в данном рыночном сегменте.

Данный сегмент можно назвать проблематичным в сравнении с остальными классами жилья. Особенно часто ситуации, когда на заведомо «не элитном» участке земли вырастают так называемые «элитные» многоквартирные жилые комплексы, встречаются в Москве и других крупных городах России.

Элитная недвижимость в российских городах – это в первую очередь полная неразбериха в том, что же считать настоящей «элиткой». Каждый застройщик стремится позиционировать свой объект как эксклюзивный. Поэтому часто элитной недвижимостью называют все, что не подходит под категорию типовое жилье. Ситуацию усугубляет то, что в профессиональной среде игроков рынка недвижимости существует множество вариантов классификаций элитного жилья: по экологии, техническим параметрам, этажности и т.д. Однако рынку «элиток» присуще много субъективных факторов – как у клиентов, так и у продавцов. Здесь можно выделить несколько проблем, наличие которых можно объяснить отсутствием открытой и доступной информации на все еще несовершенном российском рынке жилья.

Анализируя ситуацию с исследуемыми объектами, авторы считают проблемой обязательное наличие больших площадей в 4-х и 5-и комнатных квартирах. Многие жильцы таких квартир говорят о том, что в таком жилье легко потерять друг друга.

Также, на взгляд авторов, после анализа рынков выявилась следующая проблема: многие застройщики, затем продавцы, говорят только об элитности квартиры. При этом дом и его инфраструктура выпадают «из видимости», будто этот фактор не влияет на уникальность объекта. Однако именно инфраструктура дома способна подарить покупателю ограниченность, статус, соседство с «высшим обществом» и обслуживание на должном уровне. К сожалению, принимая во внимание данный недочет, только два дома в Екатеринбурге и Тюмени можно будет назвать элитными. Это значит, что ниша на рынке свободна. Возможно, учитывая этот фактор, застройщики смогут подарить своим проектам выгодное будущее.

В дополнение, проблемным авторы считают критерий этажности. Принято считать, что элитное – не высотное. При этом во всех регионах наблюдается тенденция и стереотип жителей: «чем выше живешь, тем лучше». Поэтому следуя жестко критерию малой этажности элитной недвижимости, можно упустить из виду действительно первоклассные объекты.

Выявив проблемы, теперь, авторам необходимо приступить к представлению путей решения. По мнению авторов, существенных рисков для развития сегмента элитной жилой недвижимости нет. Дефицит предложения и стабильный спрос даже в случае негативной макроэкономической ситуации удержит «элитку» на плаву.

На взгляд авторов, есть два момента, способные повлиять на будущее сегмента. Первый – нехватка земли. В центрах крупных городов на данный момент практически нет подготовленных участков (нужно либо сносить ветхое жилье, либо серьезно модернизировать сети). По договоренности с муниципалитетом эти расходы может взять на себя девелопер, который потом заложит их в себестоимость. Правда, на переговоры уйдет некоторое время, и есть риск, что города на два-три года останутся с нулевым предложением первичного жилья премиум-класса.

Второй фактор – налоги. В первую очередь обращаем внимание на налог на роскошь. Сегодня средняя стоимость элитных квартир в Екатеринбурге – 150 – 200 тыс. рублей за кв. метр, у «претендентов» на этот статус в других административных центрах Урала – от 60 до 130 тысяч.  Нельзя забывать и об обычном налоге на недвижимость (в связи с массовым переходом с кадастровой стоимости на рыночную, велика вероятность уплаты большей суммы денег, возможно лишней). Здесь же стоит сказать и об оплате за коммунальные услуги. Многие потребители элитной недвижимости забывают, что купив огромные площади, за их содержание приходится платить далеко не маленькую сумму.

Авторы предлагают на территории каждого региона утверждать свою собственную основную классификацию элитной недвижимости, с учетом особенностей регионального рынка жилья. Ориентируясь на параметры тех домов, которые в регионах принято считать элитными, аналитики и компании предлагают сделать исключения в критерии этажности дома (позволить позиционировать высотные дом как элитные). Однако, авторы против такого резкого изменения классификации. Будут отсутствовать избранность и приватность жильцов подобных домов, вследствие чего под вопросом окажутся безопасность и максимальный комфорт. Возможно, стоит сделать исключения только для пентхаусов в жилых домах.

В качестве рекомендации авторы считают целесообразным подразделить классификацию элитной недвижимости каждого города на две: с ориентиром на исторический центр города, на территорию за пределом центра. В таком случае можно избежать проблемы с местоположением элитного жилья и постоянным изменением классификации в связи с расширением границ города. Ориентация на исторический центр и добавление стоимости на него наблюдается в Тюменской области. При этом в Свердловской и Челябинской областях явно прослеживается тенденция выхода из центрального района в связи с тем, что расширяется сам город, стремительно развиваются соседние к центральному районы. Такой подход, уверенны авторы, позволит избежать территориального раздора, к тому же выработать четкую методологию, допускающую отдельные вариации ради каждой отдельной группы.

Если говорить о нехватке территорий в центре, не стоит забывать о том, что по всей стране, особенно в исторических центрах городов, достаточно аварийного и ветхого жилья. Авторы предлагают найти золотую середину между сохранением памятников истории и культуры и застройкой центра новыми, невысотными, архитектурно-оригинальными и притягательными объектами. В таком случае спрос и предложение данного сегмента смогут сохранять баланс долгое время. Необходимо иметь в виду, что после решения проблемы с нехваткой земли, встанет вопрос о тех, кто будет способен построить элитное жилье. Застройщиков, имеющих опыт в реализации проектов премиального уровня – узкий круг.

Рекомендаций относительно исследуемых объектов на региональном рынке элитного жилья в субъектах УрФО несколько. В первую очередь необходимо довести до совершенства те объекты, которые уже представлены на рынке. Речь идет об объектах, имеющих недочеты в развитии инфраструктуры. Авторы уверенны, что, при желании, застройщики и управляющие компании смогут еще больше приблизиться к параметрам в классификации Уральской палаты недвижимости, чтобы полноправно называться элитным классом жилья. А именно, улучшить систему безопасности, оснащенность услугами внутри комплексов (наличие спа-центра, фитнес-клуба и т.п.). При невозможности произвести улучшения внутри комплекса, застройщик или управляющая компания должны произвести подобное поблизости, либо найти уже существующие объекты с подобными услугами.

Немаловажно здесь сказать и о принципе клубности. Авторы советуют провести анализ целевой аудитории – установить портрет тех, кто уже живет в доме, тех, кого застройщик или управляющая компания хочет видеть, тех, кого реально привлечь в текущих условиях рынка. И в зависимости от этого исследования, внедрять принцип клубности для определенных лиц.

Ситуация с объектами, у которых площадь не соответствует количеству комнат в квартире, немного труднее. Каждый собственник уже вправе сам решать, что с таким объектом делать – расширять зону за счет лоджий, приквартирной территории, реальный вариант также уменьшить количество комнат, или же в дальнейшем продолжать позиционировать свое «псевдоэлитное» жилье как элитное.

На текущий момент мало исследований по рынку элитной жилой недвижимости, в связи с уникальностью и ограниченностью предложения. А целевая аудитория элитного жилья положительно влияет на обеспеченность объектами социальной инфраструктуры, уровень развития малого бизнеса, освоенность территории и развитие транспортной инфраструктуры, уровень экономического развития города, региона и страны в целом, в связи с чем региональный рынок элитной недвижимости необходимо изучать и развивать.


[1] Составлено автором по: [3]


Библиографический список
  1. Ивашкова Т.К., Морозова Н.В., Типология регионов Российской Федерации [Электронный ресурс] // 2014, Интернет-журнал «Науковедение». Режим доступа: http://naukovedenie.ru/
  2. Регионы России. Социально-экономические показатели. [Текст] 2015: Р32 Стат. сб. / Росстат. – М., 2015
  3. Платформа для подбора недвижимости — «Домофонд». Режим доступа: http://www.domofond.ru
  4. Уральская палата недвижимости. Режим доступа: http://upn.ru/


Все статьи автора «Головкина Анна Сергеевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: