УДК 332.851

КОНЪЮНКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Сушонкова Екатерина Юрьевна
Московский Государственный Технический Университет имени Н. Э. Баумана
Факультет "Инженерный бизнес и менеджмент" Магистрант кафедры "Экономика и организация производства"

Аннотация
В данной статье представлен анализ факторов, оказывающих непосредственное влияние на рынок как первичной, так и вторичной недвижимости Москвы и Московской области. Проведена комплексная оценка экономических, социальных, правовых, экологических и технологических факторов внешней среды по временным, типовым и динамическим параметрам. Проведенное исследование позволило дать комплексную оценку текущей конъюнктуры рынка недвижимости.

Ключевые слова: внешняя среда, динамика строительства, индекс стоимости жилья, конъюнктура, рынок недвижимости, факторы внешней среды, экономические факторы


THE REAL ESTATE MARKET OF MOSCOW AND MOSCOW REGION

Sushonkova Ekaterina Yurievna
Bauman Moscow State Technical University
Faculty "Engineering Business and Management" Master of the department "Economics and industrial engineering"

Abstract
This article presents an analysis of the factors have a direct impact on the market both primary and secondary real estate in Moscow and Moscow region. Conducted a comprehensive assessment of the economic, social, legal, ecological and technological factors of the external environment of temporary, standard and dynamic settings. The conducted study allowed to give a comprehensive assessment of the current situation of the real estate market.

Keywords: economic factors, environment, environmental factors, external environment, PEST - analysis, PEST- анализ, real estate market, the dynamics of construction, the index value of housing


Библиографическая ссылка на статью:
Сушонкова Е.Ю. Конъюнктура рынка недвижимости Москвы и Московской области // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2016. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://ekonomika.snauka.ru/2016/09/12493 (дата обращения: 26.05.2017).

Ситуация на рынке недвижимости неоднозначна. На вторичном рынке сохраняется тренд на снижение цен, новостройки демонстрируют большую устойчивость, но и здесь сохраняется неопределенность. Рынок стремится к демократизации, поэтому новые проекты в 2016 году будут выходить по более низким ценам за счет уменьшения площадей, использования менее дорогих материалов и других способов снизить себестоимость.

Московская область является одним из ключевых регионов России с точки зрения экономического потенциала и одним из лидеров по объемам строительных работ. Согласно данным Территориального органа Федеральной службы статистики по Московской области, инвестиции в жилищное строительство за 2015 год составили 58761,1 млн. руб. (7,8% от общих инвестиций в основной капитал), а инвестиции в нежилые здания и сооружения – 249056 млн. руб. (33%). По данным рисунка 1 видно, что объем строительства в Москве и области растет в 2015 году по сравнению с 2012 годом.

 

Рисунок 1. Динамика объема выполненных работ в строительстве (в % к декабрю 2012 года) [3]

Наиболее перспективными направлениями привлечения инвестиций в недвижимость Московской области являются [1, с. 31-32]:

– строительство качественного и доступного жилья;

– строительство офисных помещений высокого качества различных классов с целью привлечения арендаторов из Москвы в Московскую область;

– создание инжиниринговых компаний, предоставляющих услуги инжиниринга и дизайна промышленных объектов, торговых и офисных центров и жилых комплексов.

Охарактеризуем факторы внешней среды, которые воздействуют на рынок недвижимости Москвы и Московской области.

Цены на жилищное строительство начали падать в 2015 года и продолжают свое падение в настоящее время (см. рис. 2). Цены на вторичное жилье снизились почти на 15%, а спрос сократился на 30%. При этом спрос на новое жилье в Москве вырос на 20%.

 

Рисунок. 2. Индекс стоимости жилья, руб./кв.м. [2]

Анализ внешней среды рынка недвижимости Москвы и Московской области проведем с помощью PEST(LE)-анализа (см. табл. 1).

Таблица 1. PEST(LE)-анализ рынка недвижимости в 2016 году

Факторы внешней среды

Относительная значимость влияния фактора

Влияние на стратегию предприятий1

По времени2 По типу3 В динамике4

1

2

3

4

5

1 Политические:        
- Непредсказуемое поведение иностранных партнеров в связи с политической обстановкой

ДС

-1

>

3

- Развитие ипотечного кредитования

СС

+1

2

- Государственные льготы на ипотеку для некоторых групп

ДС

+1

2

- Санкционное давление на Россию

ДС

-2

>

3

2 Экономические:

 
- Замедление темпов экономического роста в РФ

ДС

-2

>

3

- Экономические перспективы региона

ДС

+3

>

2

- Нестабильность курса валют

ДС

-2

>

2

- Рост процентных ставок по ипотечным кредитам

ДС

-3

>

3

- Рост инфляции

СС

-2

>

3

- Приток капитала в регион

ДС

+3

2

- Инвестиционная привлекательность региона

ДС

+3

2

- Снижение устойчивости банковской системы

ДС

-3

>

3

- Повышение ключевой ставки с 10,5% до 17%

СС

-3

>

3

- Уменьшение спроса

СС

-3

>

3

- Снижение цен на рынке недвижимости

СС

-2

>

3

3 Социальные:

- Программы повышения квалификации

СС

+2

>

2

- Снижение располагаемого дохода населения на 4% по сравнению с 2014 годом

ДС

-2

>

4

- Уровень безработицы в регионе (низкий)

СС

+1

1

- Рост численности населения

СС

+2

2

- Высокая плотность населения в г. Москва

ДС

+2

>

2

4 Технологические:

- Повышение эффективности энергосбережения и звукоизоляции

СС

+3

2

- Технологии быстрого возведения зданий

ДС

+3

2

- Новые технологии при производстве строительных материалов

ДС

+3

2

5 Правовые:

- Несовершенство судебной системы

ДС

0

1

- Законодательство, регулирующее рынок недвижимости

ДС

0

1

- Концепция внешней политики

ДС

-1

1

- Стратегия инвестиционного развития РФ на период до 2020 года

ДС

+2

1

- Закон Московской области «Об инвестиционной политике органов государственной власти»

ДС

+1

2

- Изменения в системе налогообложения (неэффективная система сбора налогов)

ДС

-1

2

- Экологическое законодательство

ДС

0

1

- Изменения в земельном кодексе (улучшение условий приобретения земли под строительство)

ДС

+1

2

6 Экологические

- Неблагоприятная экологическая остановка в г. Москве

ДС

-1

>

2

- Предотвращение загрязнения окружающей среды

ДС

-1

2

- Восстановление нарушенных экосистем

ДС

-2

3

- Развитая инфраструктура

ДС

+3

2

Где:

[1] 5 – критическое; 4 – серьезное; 3 – неблагоприятное; 2 – незначительное; 1 – отсутствие изменения

2 КС – краткосрочное влияние (до полгода); СС – среднесрочное влияние (до года); ДС – долгосрочное влияние (больше года)

3 Бальная оценка от -3 до +3

4 Увеличивается (>);уменьшается (<); постоянная (–).

Преимущества инвестирования в недвижимость:

– очень маленькая вероятность полного обесценивания недвижимости;

– относительно большая прибыль;

– присутствие спроса на недвижимость даже в период кризиса;

– сохранение капитала от «обвала» рубля.

Недостатки инвестиций в недвижимость:

– низкая ликвидность не позволяет моментально получать капитал в валюте, когда это срочно потребуется;

– для инвестирования потребуется много денег;

– затраты на содержание (налоги, коммунальные услуги и т.д.).

В условиях спада в экономике стоит очень осторожно подходить к покупке на ранней стадии строительства. Даже надежные застройщики, которые ранее все сдавали в срок, в нынешней малопредсказуемой ситуации могут оказаться под ударом.

Наиболее выгодным и безопасным методом инвестирования считается вложение капитал в торговую недвижимость. По сравнению с жилой, она более прибыльна. 

Таким образом, проведенное исследование внешней среды рынка недвижимости Москвы и Московской области позволяет сделать следующие выводы:

1) наиболее негативное влияние на рынок оказывает:

– нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране;

– снижение доходов населения привело к снижению спроса на жилую недвижимость и снижению цен на нее;

– снижению спроса на жилую недвижимость также способствует неблагоприятная экологическая обстановка некоторых районов Москвы и области;

2) факторы внешней среды, оказывающие положительное влияние:

– инвестиционная привлекательность региона, связанная с географическим расположением, развитой промышленностью и инфраструктурой;

– рост численности населения региона и его высокая плотность;

– научно-технические достижения в технологиях строительства и используемых материалах.


Библиографический список
  1. Инвестиционная стратегия Московской области до 2020 года [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://asup2.moinform.ru/ upload/iblock/78a/proekt_investitsionnoy_strategii.pdf
  2. Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=2&step=week&grnum= 1&currency=0&select=currency
  3. Мособлстат: Строительство [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://msko.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/msko/ru/statistics/enterprises/ construction/


Все статьи автора «Сушонкова Екатерина Юрьевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: