УДК 332.83

ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА И ИННОВАЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЫ

Бугров Олег Брониславович
Санкт-Петербургский государственный университет

Аннотация
В статье рассматриваются проблемы внедрения инновационных технологий в жилищную сферу. Наиболее важным является формирование новых подходов в жилищно-строительном комплексе России в свете реализации жилищной политики. Проведен анализ перспектив и рисков реализации жилищной политики, направленной на обеспечение граждан России доступным и комфортным жильем.

Ключевые слова: жилищная политика, жилищная сфера, инновации, обеспеченность населения жильем


HOUSING POLICY AND INNOVATIVE DEVELOPMENT OF THE HOUSING-CONSTRUCTION SPHERE

Bugrov Oleg Bronislavovich
Saint-Petersburg State University

Abstract
The article considers the problems of implementation of innovative technologies in the housing sphere. The most important is the formation of new approaches in building complex of Russia in the context of implementation of the housing policy. Aanalyzes housing policy in Russia aimed at providing citizens affordable and comfortable housing and studies perspectives and risks of housing policy.

Библиографическая ссылка на статью:
Бугров О.Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 8 [Электронный ресурс]. URL: http://ekonomika.snauka.ru/2014/08/5674 (дата обращения: 29.09.2017).

Среди множества проблем, волнующих россиян, одной из наиболее значимых является обеспеченность жильем. Этим и обусловлена актуальность статьи. В силу ряда объективных причин эта проблема не может быть решена одномоментно, необходима постоянная поэтапная оптимизация [1]. В настоящий момент актуальным является этап до 2020 г. Степень приближения к ее решению на данном этапе определяется жилищной политикой, то есть деятельностью органов государственной власти и местного самоуправления по удовлетворению потребности граждан в жилище. Основные направления жилищной политики изложены в государственной программе Российской Федерации “Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации”, которая утверждена постановлением Правительства РФ от 15.04.2014 № 323 (далее по тексту Программа).

Предполагается, что ее реализация обеспечит, в частности, создание к 2018 г. возможности улучшения жилищных условий граждан РФ не реже одного раза в 15 лет; достижение средней обеспеченности общей площадью жилья на уровне 25 – 27 кв. м на чел. – в 2015 г. и 28 – 35 кв. м – в 2020 г.; позволит достичь уровень расселения в жилых помещениях, при котором среднее количество комнат в фактически занятых жилых помещениях будет соответствовать среднему количеству лиц, проживающих в таких помещениях.

Программа разрабатывалась на основе гипотез о развитии экономики, росте благосостояния населения, о реформировании жилищной сферы и об объемах и мерах государственной поддержки. А это означает, что нельзя говорить о возможности единственного пути развития событий. Не исключена вероятность получения результата отличающегося от предполагаемого. Поэтому данная статья посвящена анализу рисков в реализации жилищной политики в России в условиях инновационного развития жилищно- строительного сектора. Учитывая ее ограниченный объем, из всего многообразия рисков остановимся на связанных с годовым объемом ввода жилья, доступностью жилья и его качеством.

Годовой объем ввода жилья – один из важнейших показателей его доступности, поскольку является следствием развитости строительной сферы и экономики в целом и определяет наполненность рынка, что в конечном итоге влияет на цены [2]. Согласно индикативным показателям годовой объем ввода жилья должен увеличиться с 66 млн. кв. м в 2012 г. до 100 млн. кв. м в 2020 г.

Анализ ситуации в жилищно-строительной сфере в I квартале 2014 г., показал, что в ней не все благополучно [3]. Продолжился спад деловой активности. Большинство индикаторов, определяющих состояние делового климата в данном секторе экономики, характеризуются отрицательными значениями. Это не вселяет оптимизм в достижении индикативного показателя в 2015 г. Необходимо учитывать также и то, что строительство, как любой сложный механизм, обладает инерционностью. Поэтому ожидать резкого всплеска активности в 2015 г. нельзя. Кроме того, разработанный Минэкономразвития России “Прогноз долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2030 г.” предполагает рост годового объема ввода жилья от одного процента (консервативный вариант) до четырех с половиной процентов (форсированный вариант). В связи с этим рост на 14,8% в 2017 г. выглядит слишком оптимистично, особенно в связи с изменяющейся геополитической ситуацией. Таким образом, наиболее проблемными являются 2015-2017 гг. Программа предусматривает создание социальных перспектив улучшения жилищных условий для всех групп населения, в том числе с различным уровнем доходов, потребностей и предпочтений. Предусмотрены два направления обеспечения доступности жилья:

-     формирование рынка арендного жилищного фонда и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;

-     приобретение жилья в собственность за счет собственных средств, заемных средств, субсидий государства.

В силу сложившихся обстоятельств в России с 90-х гг. прошлого века основной упор был сделан на приобретение жилья в собственность. На сегодняшний день в России в частной собственности находится 86% жилого фонда. Такая тенденция является сдерживающим фактором в развитии первого направления. Основная проблема заключается в том, что намерения в основном только декларируются, а законодательная база еще далека от совершенства.

Строительство социального и некоммерческого арендного жилья медленно развивается из-за ряда следующих причин [3]:

-    длительная амортизация вложенных средств – средства возвращаются в процессе эксплуатации дома и сдачи жилья в аренду;

-     долгий срок окупаемости инвестиций – если средства при строительстве жилья на продажу вкладываются на 2-4 года, то срок окупаемости инвестиций арендного жилья на данный момент превышает 10-12 лет;

-    низкая рентабельность бизнеса – пока ставка рефинансирования превышает доходность дома, арендодатели будут вынуждены сдавать жилые помещения по высоким ценам, чтобы получить прибыль.

Второе направление имеет конкретные количественные показатели. Предполагается, что доля обеспеченных доступным и комфортным жильем семей в общем количестве семей, желающих улучшить свои жилищные условия, возрастет до 22,5% в 2015 г., до 60% в 2020 г. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств в 2015 г. должна составить 30% и к 2020 г. возрасти до 50%. Достижению этих показателей должно способствовать, во-первых, увеличение количества предоставленных ипотечных жилищных кредитов с 871 тысяч в 2015 г., до 1053 тысяч в 2020 г., во-вторых, снижение средней стоимости 1 квадратного метра жилья на первичном рынке с учетом индекса-дефлятора на соответствующий год по виду экономической деятельности “строительство” (в процентах к уровню 2012 г.) на 20% к 2018 г.

Достижение этих показателей зависит, прежде всего, от платежеспособности населения, которое, по сути, является основным инвестором жилищного строительства. Однако в последнее время население столкнулось с рядом вызовов, которые могут существенно замедлить развитие жилищного строительства и вынудят многих поменять свои сегодняшние инвестиционные намерения в приобретении жилья [5; 6]. Во-первых, начиная с осени 2013 г., наблюдается замедление темпов роста реальных денежных доходов, а в январе текущего года даже выявлено снижение их доходов по сравнению с оответствующим периодом прошлого года, что негативно сказывается на уровне платежеспособности. Во-вторых, в первом квартале текущего года отмечено заметное снижение курса национальной валюты, которое, как правило, ведет, в том числе, к удорожанию стоимости строительных материалов и, как следствие, к росту цен на рынке жилья. В-третьих, наблюдается негативная тенденция на банковском рынке, связанная с отзывом лицензий у ряда кредитных организаций.

Таким образом, как и в случае с годовым объемом ввода жилья имеется риск завышенного ожидания. Обусловлено это, прежде всего, относительно низкими доходами населения. По данным Росстата в 2013 г. среднедушевой доход более 30000 руб. в месяц имели только 28,7% населения. Их расходы на обязательные платежи (под ними будем понимать продукты питания и оплату коммунальных услуг) составляют не менее 30%. Остальная часть населения (72,3%) на эти цели расходует не менее 50% [7]. Такая структура расходов не стимулирует к созданию денежных накоплений и переводит покупку жилья на позицию отложенного спроса. Как предпосылка выхода из создавшегося тупика в части приобретения нового жилья, немалое значение имеет ипотека. Однако получателю ипотечного кредита, нужны как минимум пять условий. Во-первых, иметь накопления до 30% стоимости жилья, во-вторых, желание его взять; в-третьих, возможность его погасить; в-четвертых – признание банком этой возможности у заемщика; в-пятых, размер ипотечного кредита будет соответствовать ожиданиям его получателя. Все это для многих снижает привлекательность получения жилья таким способом. Минимизация данного риска очень важна.

Следует отметить, что правительство предпринимает конкретные шаги по снижению рисков в обеспечении доступным жильем. На это нацелено Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 N 404 “О некоторых вопросах реализации программы “Жилье для российской семьи” в рамках государственной программы Российской Федерации “Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации”. В нем указаны реальные сроки (2014-2017 гг.) и установлена предельная цена квадратного метра жилья (30000 руб.). Построенные по этой программе дополнительные 25 млн. кв. м жилья (в расчете примерно на 460 тыс. семей) будут дополнением к остальным программам, в том числе и к переселению людей из аварийного жилья.

Индикативные показатели годового объема ввода жилья предполагают наращивание объемов жилья экономического класса. Он должен вырасти с 30 млн. кв. м в 2012 г. до 66 млн. кв. м в 2020 г. Представление о жилье экономического класса можно получить из приказа Минрегиона РФ от 27.02.2010 N 79 “Об утверждении Методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств федерального бюджета”. Этим приказом введены ограничения площади земельного участка для застройки, определены минимальные площади жилой и общей комнат, спальни, кухни. Также регламентированы площади квартир с различным количеством комнат. То есть характеристика жилья дана с учетом существующей парадигмы, когда его оценка осуществляется исключительно квадратными метрами. Такой подход порождает риск создания новых «хрущевок», формирования потенциально депрессивных районов, в которых ликвидность квартир будет постоянно снижаться. В будущем это создаст для многих проблемы улучшения жилищных условий.

Сегодня жилище уже перестает выполнять свою только базовую функцию. Планирование увеличения объемов строительства жилья должно осуществляться с учетом такой цели как создание комфортной среды жизнедеятельности человека, которая не только позволяет удовлетворять жилищные потребности, но и обеспечивает высокое качество жизни в целом. Если не стремиться к достижению этой цели, то можно спровоцировать возникновение множества социальных рисков, связанных, прежде всего, с возрастанием расслоения общества по месту проживания. Это может, например, привести к возникновению районов с высокой криминогенной обстановкой.  Для минимизации рисков в ходе реализации Программы материальные ресурсы необходимо направлять не только на создание квадратных метров, но и на создание полноценной среды для трудового и внетрудового общения жителей, безопасной и комфортной среды для детей и подростков, доступной среды для лиц с ограниченными возможностями, транспортной связанности территорий.

Имеющиеся в реализации жилищной политики риски можно разделить на две группы. К первой группе относятся риски, связанные с достижением количественных показателей (риски завышенного ожидания). Их наличие на определенном этапе создает проблемы, которые могут быть решены в ходе реализации последующих этапов. Вторая группа объединяет риски связанные с качественной характеристикой жилья, которую трудно оценить количественно. Однако их последствия могут оказаться финансово затратными, например, необходимость сноса существующих жилых районов. Минимизация этих рисков может быть обеспечена только при максимальном учете тенденций современной урбанистики.


Библиографический список
  1. КатаевА.В. Специфика оценки эффективности управления инвестированием жилищно-строительного комплекса // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции: Сб. науч. тр. Выпуск 9. СПб.: СПбГУЭФ. – 2009. – С.61- 64.
  2. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. – 2002. – № 12.– С.25-33.
  3. Бюллетень «Деловой климат в строительстве в I квартале 2014 года». [Электронный ресурс]. URL: http:www.issek.hse.ru.
  4. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. – 2014. – № 2. – С.28-30.
  5. Селютина Л.Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. – 2013. – № 1 (60). – С.101-106.
  6. Бузырев А.В. Современные системы прокъюремента на строительном рынке Санкт-Петербурга // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции: Сб. науч. тр. Выпуск 9. СПб.: СПбГУЭФ. – 2009. – С.146-155.
  7. Россия в цифрах. 2014: Краткий статистический сборник / Росстат- M., 2014. – 558 с.


Все статьи автора «BugrovOleg»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: