- базовые потребности (потребность в тепле в зависимости от климатических условий);

- потребность в безопасности (чувство защищённости, уюта);

- эстетические потребности (внешний и внутренний вид жилья, интерьер).

Потребность в жилище у человека возникла ещё в первобытном обществе. В те времена эта потребность удовлетворялась с помощью природных факторов, однако этого было недостаточно. Постоянная необходимость людей в жилье привела к развитию строительства.

С течением времени строительство жилья претерпевало множество изменений – изменялись формы, назначения зданий и сооружений, технологии производства и материалы, которые использовались при строительстве.

Развитие строительства привело к формированию рынка недвижимости. Одним из основных показателей развития рыночных отношений в стране является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. Рынок недвижимости – это совокупность отношений, которые возникают в связи с проведением операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Актуальность данной темы заключается в том, что рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости. Он несёт особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни населения и на рождаемость.

Германия является «страной арендаторов», так как лишь 40 процентов немцев владеют собственным жильём. В большинстве случаев это результат послевоенной политики правительства, которое в целях восстановления зданий и сооружений стимулировало строителей к постройке жилья для последующей сдачи в аренду. Экономика Германии на протяжении 20 лет проявляет стабильный рост, планомерно избегая больших скачков. Несмотря на то, что за последние годы стоимость аренды в стране возросла почти на 15 процентов, она остается достаточно низкой по сравнению с другими странами мира. Это происходит благодаря целенаправленной правительственной политике ограничения роста арендной платы. Объём строительства стимулируется федеральным финансированием, поэтому объём предложения на рынке до последнего времени в целом соответствовал росту населения. Все эти факторы сказались на восприятии рынка недвижимости как «тихой гавани» для международных инвесторов [2].

Новый толчок строительная отрасль Германии получила после падения Берлинской стены. В то время правительство начало активно стимулировать строительство в Восточной Германии и предоставило беспрецедентные налоговые льготы для тех инвесторов, которые вкладывали свои средства в строительство и ремонт. В результате чего, за первое десятилетие было построено большое количество жилья, в том числе и под аренду.  Спрос на вторичное жильё существенно повысился, а цены за период с 1990 года по 1998 год возросли на 70 процентов.

Однако значительная часть новостроек Восточной Германии оказалась невостребованной, так как жители всё больше стремились в более благополучную западную часть страны. По окончании периода резкого экономического подъёма, на рынке произошел переизбыток предложения. В течение последующих пяти лет цены на недвижимость снижались, вернувшись к исходным показателям 2005 года [3].

По структуре рынок недвижимости делится на:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земли.

Коммерческая недвижимость – это здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода [4, с.3-5].

Говоря об основных тенденциях в сегменте жилых объектов в 2015 году, следует отметить то, что по данным международной компании в области коммерческой недвижимости СВRE, за 2015 год сумма инвестиций в доходные объекты Германии достигла 38,1 миллиарда евро, что на 50 процентов больше, чем за предыдущий 2014 год. Помимо этого, 53 процента сделок в 2015 году пришлись на иностранцев [5].

В 2015 году самыми популярными жилыми объектами на рынке коммерческой недвижимости Германии стали отели, доходные дома, жильё для студентов, дома для престарелых [5]. Рассмотрим подробно каждый объект коммерческой недвижимости.

Отели:

Германия является одним из самым популярных туристических направлений в Европе. Согласно статистическим данным международной компании CBRE, ежегодно в Германии останавливаются в отелях от 350 до 400 миллионов туристов. Наиболее востребованы и менее рискованны для инвестиций отели в таких городах, как Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт [5]. По данным Федерального статистического ведомства Германии [6] чаще всего иностранные туристы в 2015 году останавливались в Берлине, Мюнхене и Франкфурт-на-Майне. Независимо от региона, спросом пользуются гостиницы, которые расположенные вблизи парковок, недалеко от ресторанов, магазинов, развлекательных заведений, достопримечательностей или бизнес-центров.

Для того чтобы приобрести объект для пассивной инвестиции, который не потребует собственного участия инвестора в управлении, нужно рассчитывать на 3-4 миллиона евро – это минимум. Отдельные гостиничные номера предлагаются за цену от 500 тысяч до 1 миллиона евро, мини-отели можно приобрести за сумму от 1 миллиона до 5 миллионов. Цены на крупные гостиницы достигают десятков миллионов евро.

По данным консалтинговой компании, предоставляющей услуги в области коммерческой недвижимости – Colliers, в 2015 году больше всего инвестиций пришлось на отели четыре звезды, их число составило 35 процентов. На втором  месте отели с рейтингом три звезды – 27 процентов [7].

При самостоятельном менеджменте объекта доходность достигает 8 процентов, но при привлечении управляющей компании, такой показатель ниже. По данным CBRE, средняя ставка доходности отелей в Германии от 5,00 до 5,25 процентов. Такая рентабельность свойственна трёх- и четырёхзвёздочным отелям. Доходность пятизвёздочных гостиниц в престижных районах обычно ниже и составляет от 2 до 3 процентов.

Если говорить об особенностях сдачи в аренду отелей, то следует отметить, что  с управляющей компанией могут быть заключены два вида договора: по одному из них собственник получает определённый процент от прибыли отеля, а по другому — гарантированный доход, где размер индексируется в соответствии с инфляцией.

Доходные дома:

Согласно сведениям, представленным CBRE, в 2014 году общий объем инвестиций в доходные дома Германии составил 13,3 миллиарда евро. На рынке преобладали местные инвесторы. Их доля составляет около 80 процентов. Однако активность проявляют и иностранцы, особенно из соседних государств: Австрии и Швейцарии. Наибольшим спросом среди инвесторов пользуется город Берлин. Кроме того, интерес вызывают крупные города земли Бавария и земли́ Северный Рейн-Вестфалия. Именно там находится самая ликвидная недвижимость. Менее ликвидны объекты в Восточной Германии: земли Бранденбург, Саксония-Анхальт, Саксония, Тюрингия, Мекленбург-Передняя Померания. Приобретая доходные дома в наиболее востребованных регионах, инвесторы платят сумму, которая в 20 раз превышает годовой доход от аренды. В менее популярных городах цены в 11-12 раз выше годовой прибыли. По данным CBRE средняя цена за единицу жилья в 2015 году составила 87 700 евро. Цены на доходные дома в Германии начинаются примерно от 250- 300 тысяч евро, средняя сумма продажи – 2,5 миллиона евро.

Анализируя динамику цен, следует отметить, что стоимость жилья в городах Германии имеет тенденцию к росту. Если сравнивать цены в таких городах, как Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт с 2014 года по 2015 год, то наибольшее увеличение цен характерно для Франкфурта-на-Майне и  Штутгарта – на 12,6 процентов. Дороже всего квадратный метр стоит в Мюнхене: в среднем 5 770 евро. Наибольшее увеличение платы за аренду в 2015 году среди выше перечисленных городов произошло в городах Штутгарт – 8,5 процентов в годовом исчислении, в Мюнхене – 6,2 процента. Жильё сдаётся в среднем примерно за 9-11 евро за квадратный метр в месяц. Дороже всего стоит аренда в Мюнхене – в среднем почти 16 евро за квадратный метр. Как правило, высокая доходность, составляющая 15-20 процентов годовых – это признак неликвидных объектов, инвестиции в такие объекты несут риск. Обычная доходность жилья в Германии составляет около 4-7 процентов годовых в зависимости от расположения и технического состояния объекта. В городах Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт доход составляет в среднем 4-5 процентов, и с учётом роста цен на жилье, общая сумма дохода достигает 11-18 процентов годовых.

Благодаря тому, что спрос довольно высок, доля вакантных жилых объектов во многих городах не превышает и 2 процентов. В городе Мюнхен пустуют лишь 0,4 процента квартир, в Гамбурге и Франкфурт-на-Майне – одинаковое количество: 0,7 процентов.

Стоит отметить, что согласно немецкому законодательству, арендная плата может повышаться не более чем на 20 процентов за три года. Арендную плату можно повысить лишь при условии, что ранее она оставалась неизменной в течение 15 месяцев. При этом арендатору даётся три месяца для того, чтобы подтвердить повышение арендной платы или же расторгнуть договор аренды [2]. Большая часть договоров аренды жилья в Германии заключаются на неограниченный срок, закрепляя право на расторжение договора согласно законодательству Германии. Это означает, что арендатор может жить в квартире сколько угодно, но до тех пор, пока владелец не решит использовать это жильё для собственного проживания.

Жильё для студентов:

Германия всегда славилась и славится качественной системой образования. Поэтому с каждым годом количество студентов, которые приезжают учиться в Германию из-за рубежа, растет. Так, например, в 2014 году число студентов составило 300 тысяч человек. Также известно, что Германия принадлежит к числу стран с самым большим количеством университетов на душу населения. Здесь насчитывается более 400 государственных и негосударственных высших учебных заведений, в которых возможно получить образование по 18 тысячам направлениям [8].

По данным международной компании недвижимости CBRE, к числу наиболее популярных городов для студентов в Германии относятся Франкфурт-на-Майне, Мюнхен, Кёльн, Штутгарт, Гамбург [5]. При составлении данного рейтинга, помимо прочих факторов, учитываются:

- социально-экономическая ситуация;

- условия на рынке недвижимости;

- академическая среда.

Анализируя данные международной компании Savills, можно сделать вывод о том, что 24 процента студентов в Германии живут с родителями, 13 процентов проживают в общежитиях и 63 процента арендуют квартиры или апартаменты в частных студенческих кампусах. Чаще всего, что вполне логично, студенты выбирают жильё неподалёку от университетов. Наиболее востребованы квартиры-студии, как правило, площадью до 30 квадратных метров. Типичная чистая доходность студенческого жилья в Германии составляет 5 процентов [9].

Приблизительно 150 тысяч студентов в крупнейших университетских городах Федеративной Республики Германия тратят на аренду более 450 евро в месяц, почти 130 тысяч – 400-450 евро, и ещё 200 тысяч – от 350 до 400 евро в месяц. Стоимость аренды квартиры с одной спальней в городе Фрайбург в среднем 650 евро, в городе Франкфурт-на-Майне – 637 евро, в городе Мюнхен – 563 евро. Самая низкая арендная плата в городе Дрезден, она составляет всего 329 евро (24 553,27 тысячи рублей), а в городе Кассель – 370 евро.

Данная ситуация изображена в виде круговой диаграммы на рисунке 1.

Рисунок 1. Стоимость аренды, евро

Доля вакантных площадей на рынке студенческого жилья в Берлине, в Кёльне, в Гамбурге, в городах Дюссельдорф и Мюнхен, а также Франкфурт- на- Майне и Штутгарт не превышает 2 процентов. Этот показатель меньше всего в Мюнхене, он составляет 0,5 процента. Именно в Мюнхене аренда пользуется наибольшим спросом. Особенностью сдачи в аренду жилья студентам является то, что договор заключается на срок от 6 месяцев. Многие студенты снимают квартиры вдвоём, разделяя сумму аренды пополам.

Дома для престарелых:

Такие объекты востребованы в крупных провинциальных городах и университетских городах среднего размера, а также их окрестностях. Важную роль играет наличие развитой инфраструктуры:

- учреждения бытового обслуживания;

- больницы и реабилитационные центры;

- хорошее транспортное сообщение.

Наибольшим спросом пользуются дома престарелых на 100 и более мест с потенциалом расширения номерного фонда и возможностью изменения планировки. В большинстве случаев, минимальная площадь одноместных номеров составляет 18 квадратных метров, двухместных – 25 квадратных метров. Возраст объекта – не более 10 лет, в лучшем варианте это новое или полностью отремонтированное здание, что позволит минимизировать расходы на ремонт.

Бюджет покупки дома престарелых составляет несколько миллионов евро. Средняя ставка доходности домов престарелых в Германии – 7,5 процентов. Дома престарелых обычно сдаются с долгосрочными (от пяти лет и более) «жёсткими» контрактами, чтобы арендатор не мог съехать и отказаться от уплаты аренды на протяжении всего действия контракта.

По прогнозам, к 2050 году доля людей старше 60 лет в Германии превысит 40 процентов. Спрос на жильё для пожилых станет увеличиваться, в результате чего рынку потребуются десятки тысяч мест в домах престарелых [10].

Обобщив информацию, мы представили среднюю ставку доходности популярных жилых объектов на рынке коммерческой недвижимости в Германии на рисунке 2.

Рисунок 2. Средняя ставка доходности популярных жилых объектов на рынке коммерческой недвижимости в Германии.

Наименьшую среднюю ставку доходности демонстрируют отели пять звёзд – 2-3 процента. Отели трёх-, четырёх звёзд имеют 5,00-5,25 процентов доходности. Средняя ставка доходности домов для престарелых – 7,5 процентов. У доходных домов такой показатель составляет 4,7 процента, но при росте цен ставка доходности может составлять 11-18 процентов. А средняя ставка доходности жилья для студентов – 5 процентов.

Таким образом, рассмотрев самые популярные в 2015 г. жилые объекты на рынке коммерческой недвижимости в Германии, можно выявить некоторые тенденции, а именно:

• повышение объема инвестиций;
• рост цен на объекты;
• увеличение арендных ставок;
• сокращение доли пустующего жилья.

Если учитывать прогноз издания Trading Economics для экономики ФРГ до 2020 года, согласно которому валовой внутренний продукт Германии будет увеличиваться, уровень безработицы снижаться, доходы населения – расти, то можно смело рекомендовать Федеративную Республику Германия для инвестирования в коммерческую недвижимость. [10].

Московская область является одним из ключевых регионов России с точки зрения экономического потенциала и одним из лидеров по объемам строительных работ. Согласно данным Территориального органа Федеральной службы статистики по Московской области, инвестиции в жилищное строительство за 2015 год составили 58761,1 млн. руб. (7,8% от общих инвестиций в основной капитал), а инвестиции в нежилые здания и сооружения – 249056 млн. руб. (33%). По данным рисунка 1 видно, что объем строительства в Москве и области растет в 2015 году по сравнению с 2012 годом.

Рисунок 1. Динамика объема выполненных работ в строительстве (в % к декабрю 2012 года) [3]

Наиболее перспективными направлениями привлечения инвестиций в недвижимость Московской области являются [1, с. 31-32]:

– строительство качественного и доступного жилья;

– строительство офисных помещений высокого качества различных классов с целью привлечения арендаторов из Москвы в Московскую область;

– создание инжиниринговых компаний, предоставляющих услуги инжиниринга и дизайна промышленных объектов, торговых и офисных центров и жилых комплексов.

Охарактеризуем факторы внешней среды, которые воздействуют на рынок недвижимости Москвы и Московской области.

Цены на жилищное строительство начали падать в 2015 года и продолжают свое падение в настоящее время (см. рис. 2). Цены на вторичное жилье снизились почти на 15%, а спрос сократился на 30%. При этом спрос на новое жилье в Москве вырос на 20%.

Рисунок. 2. Индекс стоимости жилья, руб./кв.м. [2]

Анализ внешней среды рынка недвижимости Москвы и Московской области проведем с помощью PEST(LE)-анализа (см. табл. 1).

Таблица 1. PEST(LE)-анализ рынка недвижимости в 2016 году

Где:

[1] 5 – критическое; 4 – серьезное; 3 – неблагоприятное; 2 – незначительное; 1 – отсутствие изменения

2 КС – краткосрочное влияние (до полгода); СС – среднесрочное влияние (до года); ДС – долгосрочное влияние (больше года)

3 Бальная оценка от -3 до +3

4 Увеличивается (>);уменьшается (<); постоянная (–).

Преимущества инвестирования в недвижимость:

– очень маленькая вероятность полного обесценивания недвижимости;

– относительно большая прибыль;

– присутствие спроса на недвижимость даже в период кризиса;

– сохранение капитала от «обвала» рубля.

Недостатки инвестиций в недвижимость:

– низкая ликвидность не позволяет моментально получать капитал в валюте, когда это срочно потребуется;

– для инвестирования потребуется много денег;

– затраты на содержание (налоги, коммунальные услуги и т.д.).

В условиях спада в экономике стоит очень осторожно подходить к покупке на ранней стадии строительства. Даже надежные застройщики, которые ранее все сдавали в срок, в нынешней малопредсказуемой ситуации могут оказаться под ударом.

Наиболее выгодным и безопасным методом инвестирования считается вложение капитал в торговую недвижимость. По сравнению с жилой, она более прибыльна. 

Таким образом, проведенное исследование внешней среды рынка недвижимости Москвы и Московской области позволяет сделать следующие выводы:

1) наиболее негативное влияние на рынок оказывает:

– нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране;

– снижение доходов населения привело к снижению спроса на жилую недвижимость и снижению цен на нее;

– снижению спроса на жилую недвижимость также способствует неблагоприятная экологическая обстановка некоторых районов Москвы и области;

2) факторы внешней среды, оказывающие положительное влияние:

– инвестиционная привлекательность региона, связанная с географическим расположением, развитой промышленностью и инфраструктурой;

– рост численности населения региона и его высокая плотность;

– научно-технические достижения в технологиях строительства и используемых материалах.