Московская область является одним из ключевых регионов России с точки зрения экономического потенциала и одним из лидеров по объемам строительных работ. Согласно данным Территориального органа Федеральной службы статистики по Московской области, инвестиции в жилищное строительство за 2015 год составили 58761,1 млн. руб. (7,8% от общих инвестиций в основной капитал), а инвестиции в нежилые здания и сооружения – 249056 млн. руб. (33%). По данным рисунка 1 видно, что объем строительства в Москве и области растет в 2015 году по сравнению с 2012 годом.

Рисунок 1. Динамика объема выполненных работ в строительстве (в % к декабрю 2012 года) [3]

Наиболее перспективными направлениями привлечения инвестиций в недвижимость Московской области являются [1, с. 31-32]:

– строительство качественного и доступного жилья;

– строительство офисных помещений высокого качества различных классов с целью привлечения арендаторов из Москвы в Московскую область;

– создание инжиниринговых компаний, предоставляющих услуги инжиниринга и дизайна промышленных объектов, торговых и офисных центров и жилых комплексов.

Охарактеризуем факторы внешней среды, которые воздействуют на рынок недвижимости Москвы и Московской области.

Цены на жилищное строительство начали падать в 2015 года и продолжают свое падение в настоящее время (см. рис. 2). Цены на вторичное жилье снизились почти на 15%, а спрос сократился на 30%. При этом спрос на новое жилье в Москве вырос на 20%.

Рисунок. 2. Индекс стоимости жилья, руб./кв.м. [2]

Анализ внешней среды рынка недвижимости Москвы и Московской области проведем с помощью PEST(LE)-анализа (см. табл. 1).

Таблица 1. PEST(LE)-анализ рынка недвижимости в 2016 году

Где:

[1] 5 – критическое; 4 – серьезное; 3 – неблагоприятное; 2 – незначительное; 1 – отсутствие изменения

2 КС – краткосрочное влияние (до полгода); СС – среднесрочное влияние (до года); ДС – долгосрочное влияние (больше года)

3 Бальная оценка от -3 до +3

4 Увеличивается (>);уменьшается (<); постоянная (–).

Преимущества инвестирования в недвижимость:

– очень маленькая вероятность полного обесценивания недвижимости;

– относительно большая прибыль;

– присутствие спроса на недвижимость даже в период кризиса;

– сохранение капитала от «обвала» рубля.

Недостатки инвестиций в недвижимость:

– низкая ликвидность не позволяет моментально получать капитал в валюте, когда это срочно потребуется;

– для инвестирования потребуется много денег;

– затраты на содержание (налоги, коммунальные услуги и т.д.).

В условиях спада в экономике стоит очень осторожно подходить к покупке на ранней стадии строительства. Даже надежные застройщики, которые ранее все сдавали в срок, в нынешней малопредсказуемой ситуации могут оказаться под ударом.

Наиболее выгодным и безопасным методом инвестирования считается вложение капитал в торговую недвижимость. По сравнению с жилой, она более прибыльна. 

Таким образом, проведенное исследование внешней среды рынка недвижимости Москвы и Московской области позволяет сделать следующие выводы:

1) наиболее негативное влияние на рынок оказывает:

– нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране;

– снижение доходов населения привело к снижению спроса на жилую недвижимость и снижению цен на нее;

– снижению спроса на жилую недвижимость также способствует неблагоприятная экологическая обстановка некоторых районов Москвы и области;

2) факторы внешней среды, оказывающие положительное влияние:

– инвестиционная привлекательность региона, связанная с географическим расположением, развитой промышленностью и инфраструктурой;

– рост численности населения региона и его высокая плотность;

– научно-технические достижения в технологиях строительства и используемых материалах.