Жабыко Людмила Ливерьевна, к.э.н., доцент кафедры “Финансы и кредит”

В течение последних нескольких лет в России наиболее активно рассматривается вопрос, связанный с совершенствованием налоговой политики страны, направленный на  введение налога на недвижимость.

Однако на сегодняшний день в России отсутствуют базовые труды,  рассматривающие такие вопросы как анализ опыта взимания налога на недвижимость в стране. Нехватка таких научных исследований привела к изъянам понятийного аппарата, несовершенству методологических основ, ошибкам в определении основных положений, что, в конечном итоге,  послужило сдерживающим фактором для создания наиболее полных условий для осуществления работы такого механизма, как налогообложение недвижимого имущества.

Впервые обсуждение этой проблемы было затронуто еще в середине 1990-х годов. В 2004 году в Государственной Думе РФ состоялось первое чтение соответствующего законопроекта, но дальнейшее рассмотрение вопроса было отложено, в связи с неокончательной оценкой социальных и экономических последствий, а также с недостаточным изучением многих базовых аспектов определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

В международной практике налог на недвижимость является весьма прибыльным источником местных бюджетов, который расходуется на решение проблем местного значения. Этот вид налогообложения принято считать одним из признаков цивилизованного рынка недвижимости.

Налог на недвижимость в системе налогообложения РФ устанавливается в целях модернизации налоговых отношений, связанных с недвижимым имуществом. Главной задачей введения налога является ликвидация существующего разрыва между уровнем и сложностью современных экономических отношений в стране, а также уровнем развития существующей налоговой системы, в которой несовершенно развита организация взимания налогов и методика их исчисления.

Предполагаемая форма налога на недвижимость предусматривает замену двух местных налогов:  налога на имущество физических лиц и земельного, однако не касается налога на имущество организации.

Важно отметить, что налог на имущество физических лиц зафиксирован только в статье 15 Налогового кодекса РФ и его правовое регулирование осуществляется Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Следовательно, налог на имущество физических лиц в НК РФ не рассматривается подетально.

В конечном итоге, слияние налога на имущество физических лиц и налога на землю послужат:

• упрощению системы имущественного налогообложения и снижению затрат на его администрирование;
• созданию единой базы дынных по объектам недвижимости;
• созданию стабильного и надежного источника налоговых поступлений в бюджеты местного назначения, в основе которого кроется принцип справедливого налогового бремени.

Соответственно, при постоянном поступлении доходов в местный бюджет будут реализовываться социально-экономические программы, направленные на повышение уровня жизни населения.

Стоит отметить, что в рамках проекта федерального закона от 10.06.2004 №51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации», предлагается:

• налогоплательщиками налога на недвижимость будут являться физические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также обладающие правом собственности (правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненно наследуемого владения) на земельные участки;
• объектом налогообложения признать недвижимость жилого назначения и гаражи, а также земельные участки, на которых расположены данные объекты или которые представлены для их строительства;
• для определения налоговой базы использовать кадастровую стоимость объектов налогообложения, которая своими параметрами приближена к рыночной стоимости.

Согласно рассматриваемому законопроекту регионы смогут определять ставки налога самостоятельно, но в заданных рамках.

Безусловно, введение налога на недвижимость поможет приблизить налогооблагаемую базу к рыночной стоимости, дифференцировать налогообложение населения с разными размерами собственности.

С другой стороны, отрицательная сторона введения налога будет проявляться в отношении новых и строящихся объектов, так как ставка налога на новые объекты будет выше, чем на старые, что может привести к удорожанию стоимости аренды. Кроме того, сумма налога будет зависеть от площади жилья, чем больше она, тем, соответственно, выше сумма налога, следовательно, не очень обеспеченные владельцы излишних метров будут менять или продавать жильё. В целом, налог повлияет на уровень жизни населения, благоустройство социально значимой недвижимости.

Таким образом, предпосылки введения налога на недвижимость на данный момент остаются неясными. Для создания окончательного реестра объектов, на их рыночную оценку, прогнозирование результатов и исследование последствий данной фискальной новации, а также покрытие расходов на компьютеризацию регионов, поддержание в активном состоянии баз данных и многих других аспектов потребуется не один год существенных работ. Следовательно, процесс введения налога должен быть понятным во всех направлениях, осуществляться под наблюдением общества и при широкой общественной дискуссии.

Жабыко Людмила Ливерьевна, к.э.н., доцент кафедры “Финансы и кредит”

Российские налогоплательщики на протяжении нескольких месяцев возмущены новым законом «Налог на имущество» НК РФ, который вступил в  силу с 1 января 2014 года. Согласно этому закону налог на имущество с текущего года заметно увеличивается. Целью законопроекта является переход на основанную на рыночных показателях оценку объектов налогообложения. Она должна заменить балансовые и инвентаризационные стоимости, которые используются в качестве базы налогообложения недвижимого имущества, как организаций, так и физических лиц.

Для разъяснения исчисления данного налога законопроект был опубликован в СМИ и различных печатных изданиях. Таким образом, Налоговый Кодекс Российской Федерации пополнился поправками, которые определили размеры исчисляемого налога на имущество по следующим ставкам:

• 0,1% взимается от номинальной стоимости за жилые помещения;
• 0,5% взимается за нежилые помещения (хозяйственные или подсобные)
• 0,3% взимается за приусадебные и сельскохозяйственные участки земли (наделы).

Такой расчет налога приемлем тогда, когда стоимость недвижимого имущества, принадлежащего собственнику, не превышает 300 млн. рублей. В случае превышения указанной стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности одного владельца, данный налог исчисляется по другим ставкам:

• 1,5% взимается за участки земли, независимо от их назначения
• 0,5% взимается на любые капитальные объекты

На данный момент налоговая база рассчитывается с учетом кадастрового паспорта, который имеется абсолютно для любых недвижимых объектов, хотя раньше расчет основывался на инвентаризационных оценках, отличающихся от рыночной стоимости. То есть, база по налогу рассчитывалась по среднегодовой стоимости, а теперь исчисляется по кадастровой по состоянию на первое число налогового периода. В кадастровых паспортах указывается номинальная стоимость недвижимого имущества, вносимая в Росреестр и приближенная к рыночным ценам.

Кадастровая стоимость рассчитывается в отношении: административно-деловых и торговых центров. Которые используются по назначению, а также к нежилым помещениям, предназначенным для офисов, общепита и бытового обслуживания. Это относится и к иностранным организациям, не осуществляемым деятельность в РФ через постоянное представительство.

Данные особенности исчисления налоговой базы устанавливаются органами власти субъектов РФ. Если определены оценки кадастровой стоимости, такой переход необратим, что делает невозможным возврат к расчету из среднегодовой стоимости.

После первого числа налогового периода перечень имущества, утвержденный органами власти субъекта РФ, направляется в электронном виде на официальный сайт. Если такой перечень не был размещен на сайте, владелец недвижимости обязан исчислять налог «по старой схеме». Здесь возникает некоторое неудобство расчета налога на имущество.

В случае превышения кадастровой стоимости недвижимости над рыночной стоимостью желательно обратиться в судебные органы в связи с требованиями установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Такие иски уже получили широкое распространение. При предъявлении этих требований трудно установить дату, на которую нужно определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Что касается льготных площадей, то новым законом предусмотрено, что физическое лицо, которое владеет недвижимостью, может использовать право на так называемый «социальный метр». Социальным метром является площадь размером 20 м² , являющаяся определенной льготой, не учитываемой при расчете налога на имущество.

Льготные категории граждан могут рассчитывать на привилегии, так как социальная льгота составляет до 50 м². Вопрос увеличения льготных площадей решается на уровне субъектов РФ.

Чтобы сэкономить на налоге, при этом, не преступая закон, следовало оформить на членов семьи право собственности владения недвижимым имуществом, причем сделать это до конца 2013 года. У таких счастливчиков минимальный налог на имущество (либо полное его отсутствие).

Другой вариант: использование права льготной категории. Граждане, не имеющие социальной защиты и малообеспеченные семьи, обладают правом на послабление финансовых обязательств. Решение вопросов о налоговых вычетах тоже принимается на субъектном уровне с учетом органов социальной защиты.

Данный налог позволил определить границы роскоши в сумме 300 млн. рублей. Россиян можно считать успешными, так как статистика показывает, что налог на недвижимое имущество уже увеличился в 2,9 раза. Законопроект достаточно ощутимо коснется владельцев большого имущества, инвесторов, собственников элитных квартир. Не повезло и москвичам, ведь в Москве самые высокие цены на недвижимость, которые с учетом текущего налога могут возрасти в пять раз.