Московская область является одним из ключевых регионов России с точки зрения экономического потенциала и одним из лидеров по объемам строительных работ. Согласно данным Территориального органа Федеральной службы статистики по Московской области, инвестиции в жилищное строительство за 2015 год составили 58761,1 млн. руб. (7,8% от общих инвестиций в основной капитал), а инвестиции в нежилые здания и сооружения – 249056 млн. руб. (33%). По данным рисунка 1 видно, что объем строительства в Москве и области растет в 2015 году по сравнению с 2012 годом.

Рисунок 1. Динамика объема выполненных работ в строительстве (в % к декабрю 2012 года) [3]

Наиболее перспективными направлениями привлечения инвестиций в недвижимость Московской области являются [1, с. 31-32]:

– строительство качественного и доступного жилья;

– строительство офисных помещений высокого качества различных классов с целью привлечения арендаторов из Москвы в Московскую область;

– создание инжиниринговых компаний, предоставляющих услуги инжиниринга и дизайна промышленных объектов, торговых и офисных центров и жилых комплексов.

Охарактеризуем факторы внешней среды, которые воздействуют на рынок недвижимости Москвы и Московской области.

Цены на жилищное строительство начали падать в 2015 года и продолжают свое падение в настоящее время (см. рис. 2). Цены на вторичное жилье снизились почти на 15%, а спрос сократился на 30%. При этом спрос на новое жилье в Москве вырос на 20%.

Рисунок. 2. Индекс стоимости жилья, руб./кв.м. [2]

Анализ внешней среды рынка недвижимости Москвы и Московской области проведем с помощью PEST(LE)-анализа (см. табл. 1).

Таблица 1. PEST(LE)-анализ рынка недвижимости в 2016 году

Где:

[1] 5 – критическое; 4 – серьезное; 3 – неблагоприятное; 2 – незначительное; 1 – отсутствие изменения

2 КС – краткосрочное влияние (до полгода); СС – среднесрочное влияние (до года); ДС – долгосрочное влияние (больше года)

3 Бальная оценка от -3 до +3

4 Увеличивается (>);уменьшается (<); постоянная (–).

Преимущества инвестирования в недвижимость:

– очень маленькая вероятность полного обесценивания недвижимости;

– относительно большая прибыль;

– присутствие спроса на недвижимость даже в период кризиса;

– сохранение капитала от «обвала» рубля.

Недостатки инвестиций в недвижимость:

– низкая ликвидность не позволяет моментально получать капитал в валюте, когда это срочно потребуется;

– для инвестирования потребуется много денег;

– затраты на содержание (налоги, коммунальные услуги и т.д.).

В условиях спада в экономике стоит очень осторожно подходить к покупке на ранней стадии строительства. Даже надежные застройщики, которые ранее все сдавали в срок, в нынешней малопредсказуемой ситуации могут оказаться под ударом.

Наиболее выгодным и безопасным методом инвестирования считается вложение капитал в торговую недвижимость. По сравнению с жилой, она более прибыльна. 

Таким образом, проведенное исследование внешней среды рынка недвижимости Москвы и Московской области позволяет сделать следующие выводы:

1) наиболее негативное влияние на рынок оказывает:

– нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране;

– снижение доходов населения привело к снижению спроса на жилую недвижимость и снижению цен на нее;

– снижению спроса на жилую недвижимость также способствует неблагоприятная экологическая обстановка некоторых районов Москвы и области;

2) факторы внешней среды, оказывающие положительное влияние:

– инвестиционная привлекательность региона, связанная с географическим расположением, развитой промышленностью и инфраструктурой;

– рост численности населения региона и его высокая плотность;

– научно-технические достижения в технологиях строительства и используемых материалах.

Если отталкиваться от поля их деятельности, рейтинговые агентства – это компании, которые занимаются производством конкретного товара. Где в роли товара  выступает оценка того или иного субъекта мировой рыночной экономики, их товар – это упорный труд сотен аналитиков и статистов с большим опытом, которые могут отличить потенциального банкрота от подающего надежды предприятия, проанализировав их внутреннею и внешнею среду, официальную и не очень, отчетность.

На сегодняшний день, существует  всего лишь около ста аккредитованных рейтинговых агентств. Некоторые из них имеют множество обособленных структурных подразделений, разбросанных по обоим полушариям, которые предоставляют  на локальных рынках  свой продукт. Действуют эти учреждения на коммерческой основе, а источником прибыли выступают средства, получаемые от самих компаний, чья деятельность и подвергается анализу. Посредством агрегации всех факторов выносится вердикт, в лице рейтинга кредитоспособности организации. К ведущей тройке международных рейтинговых агентств можно отнести следующие компании:Fitch Ratings, Moody’s Investors Service и Standard & Poor’s. На конец 2014 года из более чем 2,42 млн присвоенных рейтингов на долю агентства S&P приходилось 49%, Moody’s – 35%, Fitch – 12%, свидетельствуют данные Комиссии по ценным бумагам и биржам США .[2]  У каждого агентства, есть своя шкала оценок, имеющая буквенные обозначения, как правило, от «ААА» до «D». К тому же к буквенным категориям могут добавляться модификаторы «+» и «-» или цифры 1, 2 и 3, если банк попадает в промежуточные значения. Чтобы показать возможное изменение рейтинга в перспективе, используется прогноз агентства. Он может быть: «Стабильным» – это означает, что изменение рейтинга в ближайшую пару лет не предвидится; «Развивающимся» – рейтинг может, как повыситься, так и понизиться; «Негативным» – возможно понижение рейтинга; «Позитивным» – возможно повышение рейтинга..[3] Самое интересное заключается  в том, что эти исполины не дают абсолютно никаких гарантий относительно выставляемых ими рейтингов. То есть, получается, что экономические субъекты слепо вверяют свое дело в руки  данных агентств, не имея возможности ознакомиться с  методологией, к которой прибегают те в процессе присвоения рейтингов. Мало кто пренебрежет результатами их исследования. Те государства или же организации, на долю которых выпал негативный рейтинг, являются жертвами, что взошли на экономический эшафот в ожидании своей участи .Учитывая тот факт, что все они нуждаются в финансовой подпитке, рейтинг, колеблющийся в спекулятивной категории обрубает все их ожидания на корню. Для того, чтобы осознать степень влияния рейтинговых агентств, достаточно упомянуть, что годовой оборот некоторых из них превышает несколько миллиардов долларов США.  Немаловажным фактором является и то, что в своей деятельности не может ущемить их ни один законодательный акт. Разве что, в Законодательстве Соединенных штатов оговаривается, что кому бы то не было, запрещается делать ложные заявления о каких-либо существенных фактах. Но и это не является преградой, так как можно сослаться на то, что это всего лишь выражение мнения. Они тем самым защищены “правом на свободу слова”, согласно Первой поправке Конституции США.  “В мире есть две супердержавы: Соединенные Штаты Америки и рейтинговое агентство Moody’s.Соединенные  Штаты могут уничтожить вас, сбросив бомбу, а Moody’s — понизив рейтинг ваших облигаций. И поверьте мне — ещё неизвестно, кто из двух более влиятелен.”©Томас  Фридман[1] .

Мир знает немало случаев, когда они , невзирая на всю шаткость ситуации, выставляли непомерно высокие рейтинги. Достаточно вспомнить ипотечный кризис в США, когда субстандартным  ипотечным закладным присваивали инвестиционные рейтинги. Где люди слепо вкладывали собственные  активы в бездонную финансовую емкость, об архибдительности не было и речи. Но финансовый пузырь лопнул, и вызванный этим дефолт поставил на колени самую могущественную экономику и миллионы американцев приобрели статус “люмпенов”. Как показало расследование, они хорошо представляли, что делали.  В момент наступления апогея разбирательств масла в огонь подлили все усиливающиеся разговоры о  давлении на аналитиков с целью получения от них рейтингов, нужных корпорациям и банкам. Можно ли было допустить такую мысль, что рейтинговые агентства не желали, чтобы их клиенты уходили к конкурентам и посему, успешно удовлетворяли их “потребности”и сами не оставались в накладе. И по сей день не утихают разговоры об ангажированности рейтинговых агентств и в большинстве случаев, это очень походит на правду. Возможно, именно этим и объясняются  сомнительные рейтинги, присваиваемые ряду стран, в числе которых и Россия, которая ощупывает дно данной  системы. Также, рейтинговые агентства одарили несколько крупнейших отечественных корпораций своим видением их перспектив ..не совсем радужных перспектив, в форме понижения рейтинга кредитоспособности, что сделало практически невозможным осуществление займов из вне. Если собрать все это в единый пазл, трудно доказать их причастность к незаконным сговорам, не имея на руках вещественных доказательств, кроме как предположений, пускай и очень очевидных, которые не могут  дискредитировать объективность рейтинговых агентств и навесить на них ярлык “политического инструмента”.

Сколько бы не заявляли, что эти рейтинги ничего не значат и их можно смело игнорировать, современные реалии таковы, что они обладают огромной значимостью и неоспоримо влияют на ликвидность облигаций и стоимость заимствований для государств, регионов и корпораций. Что бы не показывал “барометр доверия”, путь к дешевым деньгам на долговом рынке лежит через них. Международный рейтинг кредитных учреждений не может быть выше международного рейтинга страны, поэтому, каким бы сильным и финансово устойчивым  не был бы банк, его рейтинг может быть далёк от высших оценок – всего лишь потому, что есть общие для всех местных банков территориальные риски. Соответственно, при понижении рейтинга государства  пересматриваются и международные рейтинги банков – в сторону понижения или повышения. Ввиду этого, возникают трудности в получении  ссуды из вне и этот фактор сильно сказывается на макроэкономическом климате страны.[5]

После “примерки”спекулятивного рейтинга, в Российской Федерации наблюдается снижение деловой активности, падение интереса в глазах западных инвесторов и последовавшее за этим падение уровня вложений в экономику страны, что сказывается на образе жизни каждого из нас. Если в 2013 году в Российскую экономику было влито чуть больше 170 миллиардов долларов ,и отечественный рынок выглядел очень привлекательным, а отток капитала был относительно невысоким, то на сегодняшний день, состояние экономики очень плачевное и немного напоминает ту, которая была во времена СССР, характеризующаяся изолированностью от всего мира. И вот назревает такой вопрос : а нужно ли России собственное Рейтинговое Агентство, которое могло бы  противостоять “большой тройке”и возможно ли такое априори?

На сегодняшний день существуют 4 агентства созданных в России:

- «Эксперт РА»,

- Национальное Рейтинговое Агентство (НРА),

- АК&M,

- RusRating;[5]

Какой бы качественный продукт они не предоставляли, их услуги востребованы только в той среде компаний, которые не планируют осуществлять свою деятельность на международном уровне и обходятся намного дешевле ,чем услуги Fitch Ratings, Moody’s Investors Service или же Standard & Poor’s. Правда такова, что иностранные инвесторы очень скептически относятся к ним и не руководствуются их оценками в процессе осуществления своей деятельности, больше доверяя их западным коллегам, оставляя без внимания тот факт, что отечественные  агентства лучше знакомы со спецификой нашего рынка и с самой конъюнктурой экономики в целом. Даже если создать международное рейтинговое агентство на базе уже существующих национальных  агентств, с ними никто не будет считаться из-за отсутствия реноме., то есть успешной для агентства репутации. Помимо этого, будут помехами в этом и множество стереотипов, связанных с РФ. Да и статус одного из самых коррумпированных государств не сильно “поможет”в этом. Наиболее рациональным решением в сложившейся ситуации является создание такого агентства на платформе БРИКС, который уже “вырос”в глазах мировой общественности и  есть возможность  ускорить процесс его популяризации.

Подводя итоги, надо отдать должное рейтинговым агентствам, которые на сегодняшний день являются незаменимым элементом финансового механизма. Пусть их деятельность завуалирована и вызывает много вопросов, все же, у них есть крепкое ядро и они в состоянии воздействовать на любой субъект  рыночной экономики. Стоит также отметить, что отечественный рынок  кредитно-рейтинговых услуг еще не созрел и остается лишь надеяться, что посредством реформирования данного сегмента рынка, Россия обретет сильного представителя  на международной финансовой арене.

©Уоррен Баффетт

Активы инвесторов перетекают дуговым финансовым маршрутом во все части света, обходя стороной “владения” Северного Кавказа и только мизерная часть сочится в не обделенный природным “капиталом” Европейский юг России. Подобная аксиома находит свое объяснение в агрегации множества факторов, прямых и косвенных, влияющих на недоверии к инвестиционному потенциалу макрорегиона. Каждый видит причину порождения данного скептицизма под разным углом зрения.

Основные критерии, формирующие инвестиционный климат региона:

—макроэкономическая сбалансированность

—наличие и запасы природных ресурсов, степень доступа к ним, степень монополизации;

—наличие и уровень доступности объектов инфраструктуры;

—территориальное распределение рабочей силы и ее квалификация;

—барьеры входа на рынок, уровень конкуренции;

—политическая стабильность, государственного управления, лоббизм, уровень преступности и коррупции. [1]

За последние годы было сделано много поступательных шагов для привлечения как отечественных, так и иностранных инвесторов. Немаловажным фактом является и то, что проводится координация действий с центром. Активно функционирует государственная программа «Развитие СКФО» на период до 2025 года, предполагающая вливание в различные отрасли СКФО до 700 млрд руб.[2]Если в более ранние периоды времени экономика СКФО пребывала в аморфном состоянии и наблюдалась выраженная инертность перед “валом” проблем, то сегодня перед нами предстает динамично развивающийся регион, не бьющий в глаза своей тусклотой. В сравнении с другими федеральными округами СКФО значительно уступает по объемам привлеченных инвестиционных средств. Приток иностранных инвестиций в СКФО составляет почти 1 млрд $.

Рисунок 1 (совокупность инвестиций ,реализованных частными компаниями)

Очевиден солидный разрыв объема показателей СКФО и других Федеральных округов. Для выравнивания данных показателей в регионах СКФО создаются всевозможные условия для комфортного ведения бизнеса. Хоть и наблюдается значительное улучшение показателей на фоне «базового» периода (более ранних лет), необходима дальнейшая работа в этом направлении. Следует учесть массу нюансов, не последним среди которых являются события конца прошлого века, способствовавшие в нарушении инфраструктуры, некогда очень привлекательного макрорегиона, ликвидация важных экономических институтов (крупные заводы, фабрики, курортные зоны) существенно ослабившие позиции регионов СКФО. Невзирая на это, на сегодняшний день в регионах СКФО реализуются множество многомиллиардных инвестиционных проектов, среди которых: создание энергетических комплексов, крупных предприятий АПК и перерабатывающей промышленности, туристических зон и т.д. . Регионы Северо-Кавказского Федерального Округа в предыдущем году заключили ряд соглашений с иностранными инвесторами по различным проектам. Только инвестиции из Китая достигают около 50 млрд рублей. Это свидетельствует о том, что регионы СКФО не просто “сидят” на бюджетных средствах, а активно ищут источники финансирования собственных проектов. В регионах ведутся мероприятия по улучшению инвестиционного климата в режиме “non stop”. Если до недавних пор сама мысль о вложении средств в регионы СКФО могла вызвать ухмылку на лице, то в данное время инвесторы активно присматриваются к «рынку» инвестиционных проектов макрорегиона.

В 2015 в регионы СКФО было вложено около 500 млрд р. под различные инвестиционные проекты, крупные и не очень, тем самым, продемонстрировав рост на 16 %.

Основными направлениями инвестирования являются:

—АПК и пищевая промышленность

—Энергетика

—Туризм

—Нефтяная и нефтегазовая промышленность

В минувшем году реализован ряд крупных инвестиционных проектов в Агропромышленном комплексе с объемом инвестиций от 500 млн рублей. В предыдущем году индекс производства продукции сельского хозяйства в регионах СКФО составил 103,2% превысив средний по России, равный 103%. Сельскохозяйственные предприятия СКФО в предыдущем году произвели продукции, совокупная стоимость которой равна 390 млн рублей. Данная отрасль приобретает огромное значение при нынешней геополитической конъюнктуре. При модернизации механизма АПК посредством привлечения инвестиционных ресурсов регионы СКФО будут в состоянии обеспечивать высококачественной сельскохозяйственной продукцией до 20% населения РФ. [3]

Рост вложений в энергетические комплексы СКФО обусловлен низким уровнем развития данной отрасли. Выработка электроэнергии электростанциями СКФО в декабре предыдущего года составила 2244,6 млн. кВт ч. , в то время как объем потребления составил  24435,7 млн. кВт ч.[4].В ближайшие годы СКФО сможет самостоятельно обеспечивать себя электроэнергией и поставлять ее ближайшим соседям. Особого внимания заслуживает Туристическая отрасль, из года в год превращающаяся в лакомый кусок для вложения средств. Подкреплением к данным словам является множество создаваемых объектов отдыха и оздоровления. Доходность на вложенный капитал по некоторым туристическим объектам достигает 15-17% и носит хоть долгосрочный, но надежный характер. В улучшении туристической инфраструктуры немаловажную роль приняла и государственная поддержка, осуществившая толчок к развитию. К концу текущего года число туристов может достигнуть отметки 3,8 млн человек, тем самым, перевесить планку предыдущего года—2,7 млн человек. [5] Качественный уровень предоставляемых услуг способствует возвращению туристов и привлечению все новых благодаря “сарафанному радио”. Грамотная маркетинговая политика сделает рекреационную зону Северного Кавказа перманентным пристанищем денежных средств. История Северного Кавказа тесно переплетается энергетическим ресурсом, именуемым нефтью. Во второй половине 20 века на территории Северного Кавказа активно функционировала нефтяная промышленность, имелся собственный нефтеперерабатывающий завод. И по сей день в регионах СКФО производится добыча нефти, наиболее крупные запасы сосредоточены в Каспийском море(озере), на сумму порядка 2 трлн долларов. Крупным инвестиционные проектом, находящимся на стадии разработки является построение нефтеперерабатывающего завода в Чеченской республике Саудовской Аравией и ОАЭ, что очень благоприятно скажется как на Чечне, так и на всем СКФО. [6] Стоит упомянуть и о том, что Канадская нефтедобывающая компания Genoil и «Грознефть» подписали соглашение о намерениях, относительно проектов по добыче и переработке нефти в России на колоссальную сумму, вплоть до 50 миллиардов долларов. Если данное соглашение получит ход, то это станет беспрецедентной по масштабу сделкой в СКФО.

Повышение инвестиционного климата в СКФО представляется возможным посредством расширения финансовых стимулов, послабление налоговых нагрузок, предоставления всевозможных преференций, совершенствование необходимой базовой инфраструктуры и формирование эффективных методов привлечения и взаимодействия с потенциальными инвесторами.