В данной статье изложены результаты анализа основных международных и ряда национальных нормативных документов стран дальнего зарубежья, в частности, определены наиболее типичные стадии разработки проектной документации строительного объекта и составлена матрица, позволяющая наглядно сопоставить определение стадий в этих документах.

Основными международными нормативными документами в области структурирования информации в строительстве являются стандарты Международной организации по стандартизации (ИСО, ISO):

• ISO 12006-2:2001. Строительство зданий. Структура информации о строительных работах. Часть 2. Основы классификации информации [1] [i];
• ISO 22263:2008. Структура информации о строительных работах. Основы менеджмента информации о строительном объекте [2].

ISO 12006-2:2001. Стандарт представляет собой набор таблиц, в которых структурирована информация о различных строительных работах. В нем рассматривается все стадии жизненного цикла строительного объекта, включая проектирование, производство работ, техническое обслуживание и утилизацию объекта. В настоящее время стандарт имплементирован в следующих национальных и региональных стандартах: BSAB 96 (Швеция), Uniclass 1997 (Великобритания), Talo 2000 (Финляндия), DBK 2006 (Дания), NS 3451:2009 (Норвегия), OmniClass 2011 (США и Канада) [3].

ISO 22263:2008. Стандарт определяет основу для организации информации о строительстве (относящуюся как к процессу, так и к результатам деятельности) в строительных проектах. В нем, как и в стандарте ISO 12006-2:2001, рассматриваются все стадии жизненного цикла строительного объекта, включая проектирование.

Идея сопоставления стадий жизненного цикла строительного объекта в различных нормативных документах не нова. Такое сопоставление выполнялось для ряда международных и национальных нормативных документов стран дальнего зарубежья.  Сопоставлялись, например: ISO 12006-2:2001 и OmniClass [4, c. 6]; ISO 12006-2:2001 и RIBA (Великобритания) [3]; ISO 22263:2008 и OmniClass [5, c. 4]; ISO 22263:2008 и GDCPP (Великобритания) [6, c. 68], GDCPP и HOAI (Германия) [6, c. 69-70]; GDCPP и RIBA [7, c. 267-271]; RIBA и CIC (Великобритания) [8, c. 29-44, 84].

Для настоящей статьи помимо сравнительного анализа вышеназванных документов был изучен еще ряд региональных и национальных нормативных документов (всего 39 нормативных документов). В результате выполненного анализа были выделены 6 наиболее типичных стадий разработки проектной документации:

• Стадия 0. Предпроектные материалы.
• Стадия 1. Технико-экономическое обоснование.
• Стадия 2. Эскизный проект.
• Стадия 3. Проект.
• Стадия 4. Рабочая документация.
• Стадия 5. Утвержденная рабочая документация / Документация для тендерных процедур.

Вопрос русских наименований для стадий проектирования в англоязычных нормативных документах был рассмотрен автором в статье, опубликованной в лингвистическом журнале [9]. Принятый методологический подход заключался в том, чтобы подобрать соответствующее русское наименование из терминов, используемых в действующих или отмененных нормативных документах по строительству России, Украины и СССР (ГОСТ, СНиП и др.), а при отсутствии подходящего термина в таких документах «синтезировать» русское наименование, исходя из смыслового наполнения английских терминов.

По этому методологическому принципу для каждой стадии с 0 по 4 было подобрано соответствующее русское наименование, встречающееся, как минимум, в одном из нормативных документов [10], [11], [12], [13], [14]. Только для стадии 5, прямого аналога которой в перечисленных нормативных документах нет, был «синтезирован» новый термин – «утвержденная рабочая документация». По результатам исследования для настоящей статьи, выполненного на значительно более широкой источниковой базе, чем для статьи [9], предлагается дополнить наименование этой стадии альтернативным вариантом – «документация для тендерных процедур».

Результирующая «матрица» сопоставления стадий проектирования в проанализированных международных и национальных нормативных документах показана ниже.

Матрица сопоставления стадий проектирования строительных объектов в международных и национальных нормативных документах ряда стран дальнего зарубежья

Стадии проектирования строительных объектов

Доступность жилья в Пензенском области напрямую зависит от развития жилищного строительства, эффективных и долговременных государственных программ, от покупательной способности граждан.

Для того, чтобы определить причины дороговизны одного квадратного метра, изначально нужно вникнуть в проблемы, которые оказывают отрицательное воздействие на строительство жилья. К таким проблемам можно отнести:

1. Административные барьеры, которые препятствуют получению документов, являющиеся исходно-разрешительными на строительство, получению заключения на проектную документацию государственной экспертизой, получению на подключение объектов технических условий и получению разрешения на ввод готового жилья в эксплуатацию.

Практика показывает, что на полный цикл строительства, учитывая получение нужных документов и документационную разработку занимает обычно как минимум три года. Проблемой для застройщиков остается оформление земельных участков, не усовершенствован регламент перехода земли сельскохозяйственного назначения в земли под строительство.

Эту проблему можно решить, приняв соответствующие меры по оптимизации процедур предоставления участков земли под строительство с получением разрешения на строительную деятельность. Кроме уменьшения сроков разрешительных процедур, необходимо урегулировать законодательно и сроки возведения самих строительных объектов.

На уровне региона требуется усилить контроль над исполнением местными органами самоуправления требований законодательства о деятельности градостроительства. Эти меры значительно сократят сроки процедур, связанных со строительством объектов недвижимости, что приведет к меньшим затратам, а значит и удешевлению квадратного метра жилья.

2. Отсутствие земельных участков, подготовленных к застройке и обеспечения этих участков коммунальной инфраструктурой. Город Пенза, а также города, являющиеся районными центрами, такие как Каменка, Кузнецк, Нижний Ломов, Сердобск подходят к тому, что ресурс свободных участков под застройку приближается к нулю. Это приводит к вовлечению в оборот новых площадей пригородной зоны, обычно земель сельскохозяйственного назначения. Проблема усложняется ещё и фактором неразвитости инфраструктуры малых поселений, которая приводит к миграции людей в крупные города. При расширении границ городов, увеличиваются в первую очередь инфраструктурные проблемы, из-за необходимости с чистого листа проведения в места застройки автомобильных дорог и магистральных инженерных сетей, на что у органов местного самоуправления не имеется достаточно средств. Решить такую проблему, перекладывая затраты, касающиеся инфраструктуры на самих застройщиков не возможно, не целесообразно, так как значительно возрастет себестоимость жилищного строительства, а, следовательно, заметно снижает его доступность для населения и само строительство становится убыточным уже в начале его реализации.

3. Недостаток высококвалифицированных кадров в строительной отрасли. В области имеется немало образовательных учреждений, осуществляющие подготовку кадров в сфере строительства, жилищно-коммунального хозяйства и архитектуры. Выпуск ими специалистов в целом обеспечивает имеющуюся потребность строительных предприятий в кадрах, но, к сожалению, многие из них не имеют достаточной практики по своей специальности. Предлагается ввести в рамках заключенных договором соглашений, совместную работу между учебными учреждениями во время образовательного процесса и строительными предприятиями. Это сотрудничество эффективно поможет выпускать сильных специалистов, потенциально способных решать большие задачи.

На динамику спроса на жилье негативно влияет покупательная неспособность населения из-за низкого уровня доходов. Значительная часть населения Пензенской области не может позволить себе приобрести или построить жилье. Низкий уровень дохода порождает и проблему доступности ипотечных жилищных кредитов на долгие сроки, то есть большинство населения не может себе позволить жилье даже на перспективу.

Ситуация в Пензенской области с доступностью жилья для всего населения отнюдь не идеальная, но благодаря усилиям властей и строительных компаний она постепенно нормализуется. Область планирует сформировать масштабный рынок доступного жилья. Строительная отрасль заметно модернизировалась, при возведении жилых домов применяют современные технологии. Намечены площадки для малоэтажной застройки. Это создаст конкуренцию, тому, чтобы понизить уровень стоимости строительства в многоэтажных домах.

Действующие в регионе программы по стимулированию развития жилищного строительства призваны обеспечить практическую реализацию комплекса мероприятий и механизмов, направленных на создание необходимых условий для решения существующих проблемных вопросов в строительстве жилья. В целом, можно сделать вывод, что Пензенская область – вполне благополучный регион по темпам строительства жилья, и вполне возможно в ближайшие годы сможет существенно улучшить качество жилищного фонда и условия проживания населения.

За время работы над упомянутой статьей (июнь 2013 г. – январь 2014 г.) было опубликовано два важных документа, непосредственно касающихся вопросов, обсуждаемых в упомянутой статье. В августе 2013 г. был опубликован и вступил действие Европейский стандарт EN 16310:2013  «Инжиниринговые услуги – Терминология для описания инжиниринговых услуг для зданий, инфраструктуры и промышленных объектов» [2], а в январе 2014 г. Европейский совет архитекторов выпустил программный документ «Объем услуг: Обзор услуг, которые могут предоставить архитекторы в ходе реализации строительного проекта» [3]. В настоящей статье мы проанализируем, как определяется стадийность проектирования в этих новых европейских нормативных документах, а также в документах, на которые они ссылаются, и сопоставим ее с моделью стадийности проектирования, предложенной в [1]. В заключение посмотрим, как новый европейский подход к определению стадийности проектирования соотносится со стандартами, сегодня действующими в некоторых странах СНГ – Украине, Беларуси, Казахстане и России.

Европейский стандарт EN 16310:2013 введен в действие на территории 33[i] государства – членов Европейского комитета по стандартизации (European Committee for Standardization, CEN). По информации технического комитета CEN, разрабатывавшего этот и родственный ему стандарт, EN 16311:2013(инжиниринговые услуги для промышленных товаров) [4], эти документы представляют собой «первые в истории европейские стандарты, относящиеся к инжиниринговым консалтинговым услугам» [5]. Руководитель одной из рабочих групп, разрабатывавших документы, так определяет их цели:

…оба стандарта призваны обеспечить трансграничное сотрудничество между архитекторами и инженерами-консультантами в рамках Европейского Союза. Важно, чтобы эти творческие услуги, оказываемые в разных странах с разными условиями, культурами и строительными традициями, могли пользоваться единой системой координат, позволяющей им понимать друг друга на проектном уровне. … было бы очень хорошо, чтобы и государственные заказчики пользовались той же самой системой координат в своих европейских тендерных процедурах. [6]

Стандарт EN 16310:2013 состоит из предисловия, введения, трех разделов, трех информационных приложений и библиографии. Для целей нашей статьи особый интерес представляют Раздел 3 «Термины и определения» (Terms and definitions), Приложение A «Стадии жизненного цикла строительных объектов: здания, инфраструктура и промышленные объекты» (Stages in the life cycle of built assets: Buildings, Infrastructure and Industrial Facilities) и Приложение В «Подсекторы и дисциплины в рамках объемов работ по зданиям, инфраструктуре и промышленным объектам» (Sub Sectors and Disciplines within the Scope of Buildings, Infrastructure and Industrial Facilities).

В разделе «Термины и определения» дано четкое определение таким понятиям, как «инжиниринг» (engineering) и «инжиниринговые услуги» (engineering services),^[ii] «здания» (buildings, B), «промышленные объекты» (industrial facilities, IF), «инфраструктура» (infrastructure, I)  и др. Различия между последними тремя терминами заключаются в том, что к зданиям в стандарте относятся «строительные объекты, которые в качестве одной из основных целей обеспечивают укрытие для их обитателей или содержимого» (п. 3.2), к промышленным объектам – «любое стационарное оборудование и/или объект, которые используются в связи с любым процессом или системой или как их часть для целей промышленного производства» (п. 3.17), а к инфраструктуре – «строительные объекты, которые требуются для обеспечения социального развития и эксплуатационных потребностей, например, автомобильные дороги, железные дороги, водные пути и канализационные системы, энергосистемы и сети передачи данных» (п. 3.18). В информационном Приложении В даны перечни конкретных типов объектов, которые стандарт EN 16310:2013 относит к «зданиям», «промышленным объектам» и «инфраструктуре».

Важным свойством глоссария стандарта EN 16310:2013 является то, что во многих случаях определения терминов заимствуются из действующих нормативных документов Европейских Норм (EN) и Международной организации по стандартизации (ISO). Тем самым обеспечивается, с одной стороны, преемственность между стандартами в рамках EN, а с другой, связь с наиболее авторитетной глобальной системой стандартизации,  ISO. Так, определение термина «передача» (handover) (п. 3.16) заимствовано из стандарта EN 15643-4:2012 [7], «проект» (project) (п. 3.28) – из стандарта ISO, адаптированного европейскими нормами, EN ISO 9000:2005 [8], «задание» (п. 3.2) – непосредственно из стандарта ISO 6707-2:1993 [9].

В Приложении А стандарта EN 16310:2013 дана Fig. А1, определяющая жизненный цикл строительных объектов. Эта иллюстрация частично воспроизведена в таблице 1 ниже; интересующие нас стадии проектирования выделены зеленым фоном.

Таблица 1. Стадии и подстадии жизненного цикла строительных объектов по [2].

Подробное описание каждой стадии и подстадии приведено в Table A.1 того же приложения. Стадийность указывается дифференцировано для объектов, относящихся к категории зданий и инфраструктуры (B&I), и объектов, относящихся к промышленным объектам (IF), хотя в большинстве случаев структура стадийности общая для объектов всех типов. Помимо собственно определений каждой стадии и подстадии таблица содержит перечень синонимов  (synonyms) и соответствующих терминов (related terms) для подстадий каждой стадии жизненного цикла строительного объекта, в т.ч. и для стадии Design (проектирование). Синонимы позволяют пользователю стандарта EN 16310:2013 соотнести эти наименования с наименованиями, принятыми в стране пользователя или стране его контрагента, а перечень соответствующих терминов помогает понять примерную номенклатуру работ и/или документов, предусмотренных каждой подстадией. Синонимы наименований подстадий стадии Design приведены в таблице 2.

Таблица 2. Синонимы наименований подстадий стадии Design по [2].

Еще одним новым общеевропейским нормативным документом по интересующему нас вопросу является программный документ «Объем услуг: Обзор услуг, которые могут предоставить архитекторы в ходе реализации строительного проекта» [3], разработанный Европейским советом архитекторов (Architects’ Council of Europe, ACE).

Описание стадийности в этом документе в целом аналогично описанию стадийности в стандарте EN 16310:2013, тем более что определения нескольких стадий прямо заимствованы из последнего. Поэтому не будет преувеличением сказать, что «Объем услуг» ACE может служить развернутым комментарием к Table A.1 стандарта EN 16310:2013. Наименования подстадий стадии Design и стандарты, откуда заимствованы их определения, приведены в таблице 3.

Таблица 3. Наименование подстадий стадии Design и ссылочные стандарты по [3].

Примечательно, что в ACE для подстадии 2.4, заимствовав определение из EN 16310:2013 (для Technical Design), тем не менее предпочли собственное (и, добавим от себя, более распространенное) наименование – Detailed Design.

Определение подстадии 2.1 заимствовано из стандарта ISO 16813:2006 «Проектирование зданий с учетом экологических требований – Экологические требования для внутренних помещений – Общие принципы» [10]. Поскольку этот стандарт адаптирован российский ГОСТ Р 55654-2013 [11], который вступает в действие с 1 июля 2015 г., есть смысл включить в наш анализ и данный ГОСТ.

В [11] процесс проектирования наглядно проиллюстрирован диаграммой (Рис. А.1) в обязательном Приложении 3 «Блок-схема процесса проектирования»; этапы процесса проектирования, а также определения соответствующих терминов (и их английских эквивалентов) приведены в Разделе 3 «Термины и определения». Перечень этапов и их определения воспроизведены в таблице 4.

Таблица 4. Этапы процесса проектирования и их определения по [11].

Этап (стадия) «Концепция проекта» (Design Concept) на диаграмме процесса проектирования отсутствует и, соответственно, не имеет порядкового номера. Однако этот этап (стадия) четко идентифицирован в разделе терминов и определений ГОСТа, что и отражено в таблице выше.

Теперь посмотрим, как соотносятся описания стадийности проектирования в процитированных нормативных документах, с моделью, предложенной в [1]. Напомним, что в статье, в частности, на основании изучения около 40 международных и национальных стандартов в области капитального строительства было выделено 6 «типичных стадий разработки проектной документации»:

• Стадия 0. Предпроектные материалы.
• Стадия 1. Технико-экономическое обоснование.
• Стадия 2. Эскизный проект.
• Стадия 3. Проект.
• Стадия 4. Рабочая документация.
• Стадия 5. Утвержденная рабочая документация / Документация для тендерных процедур.

Сопоставление стадийности проектирования, изложенной в [2], [3] и [11], с моделью, предложенной в [1], представлено в таблице 5.

Таблица 5. Сопоставление стадийности проектирования в нормативных документах [2], [3] и [11] с моделью, предложенной в [1].

Структурирование стадийности проектирования в нормативном документе ACE [3] и ГОСТ Р 55654-2013 (ISO 16813:2006) [11] также успешно встраивается в модель типичных стадий проектирования [1]. Кроме того, по сравнению с ГОСТ Р 55654-2013, наименования в котором представляют собой, по сути, буквальные переводы терминов  ISO 16813:2006 , наименования, предлагаемые моделью, лучше соответствуют отечественной традиции наименования стадий разработки проектной документации. В этом легко убедиться, взглянув на формулировки стадийности проектирования объектов капитального строительства в действующих нормативных документах ряда стран СНГ, приведенные в таблице 6.

  Таблица 6.Стадийность проектирования в нормативных документах некоторых стран СНГ.

Сопоставляя структурирования стадийности проектирования в стандарте EN 16310:2013 и в нормативных документах стран СНГ, легко увидеть, что европейские нормативные документы предполагают более глубокую дифференциацию процесса проектирования, чем стандарты СНГ. В стандарте EN 16310:2013 и программном документе ACE – 4 подстадии; в ДБН А.2.2-3-2012 (Украина) – от 2 до 3;  СНБ 1.03.02-96  (Беларусь), СН РК 1.01-01-2011 (Казахстан) и ГОСТ Р 21.1101-2013 (Россия) – 2. Поэтому терминологическая увязка индивидуальных стадий (подстадий) проектирования по стандартам этих стран СНГ с подстадиями по европейским нормативным документам потребует уточнения на этапе заключения контрактов.

Кроме того, для российских пользователей с введением в действие в августе 2015 г. ГОСТ Р 55654-2013 (ISO 16813:2006) возникнет проблема увязки терминологии, касающейся стадийности проектирования, с действующим ГОСТ Р 21.1101-2013.

В заключение стоит привести мнение Европейского комитета по стандартизации (CEN) о новых европейских стандартах в области инжиниринговых услуг, мнение, которое, думается, можно отнести также к новому программному документу «Объем услуг» Европейского совета архитекторов (ACE) в части структурирования стадийности проектных работ в области капитального строительства:

…эти новые стандарты не гармонизируют национальные планы работ, но открывают путь всем заинтересованным сторонам для получения общей точки зрения на фактическую стадийность и те инжиниринговые мероприятия, которые имеют место на каждой стадии. [6]

В определенной степени, это мнение справедливо и по отношению к недавно адаптированному в России стандарту ISO 1613:2006 Международной организации по стандартизации.

Как показал наш сопоставительный анализ указанных стандартов, предложенная нами ранее модель типичных стадий разработки проектной документации хорошо сочетается как с новыми европейскими нормативными документами, так и со стандартом ISO. Поэтому эта модель может стать удобным инструментом коммуникации с иностранными коллегами в ходе реализации совместных проектов, в которых применяются эти новые европейские нормативные документы.

___________

[i] Это все 28 государств – членов Европейского Союза, 3 государства – кандидата (Исландия, Македония и Турция), а также Норвегия и Швейцария.

Конкурентные преимущества разделяют на внешние и внутренние. К внешним относят преимущества компании перед конкурентами, которые основаны на отличительных качествах товаров и услуг, важных для потребителя. А внутренние конкурентные преимущества – это преимущества компании над конкурентами, которые базируются на превосходстве фирмы в отношении издержек производства, рекламе и т.д. Естественно, что конечная цель любой фирмы это победа в конкурентной борьбе. Для достижения максимального успеха, компания должна иметь четко сформулированные цели своей деятельности, и, безусловно, учитывать как внешние, так и внутренние конкурентные преимущества, и стремиться к их улучшению.

В настоящий момент, в условиях нестабильности, государство осуществляет ряд антикризисных мер, вместе с тем предприятия внедряют собственные решения для удержания и укрепления своих позиций на рынке, в результате,  становятся видны слабые стороны одних предприятий и сильные стороны других. Конкурентная борьба в таких условиях обостряется и победителем из этой борьбы выходит тот, кто добьется больших конкурентных преимуществ не над конкурентами, а преимуществ по отношению к потребителю.

Рассмотрим конкурентные преимущества строительной отрасли в условиях кризиса. На строительной отрасли последствия кризиса сказались не однозначно. С одной стороны значительно сократился спрос на недвижимость из-за ухудшения экономического состояния граждан, а с другой стороны в условиях финансовой нестабильности люди вкладывают заработанные деньги в строительство. По словам первого заместителя председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ, Елены Николаевой: «можно предположить, что в конце 2014 – первой половине 2015 года ситуация на рынке недвижимости будет довольно стабильной с некоторой тенденцией к снижению цен, особенно в строящихся объектах. В долгосрочной же перспективе не исключается тенденция к небольшому росту цен на недвижимость»[1].

Рынок строительных услуг характеризуется конкурентоспособностью и гибкостью. Повышение конкуренции на этом рынке, следствие роста требований потребителей  к качеству, безопасности, надежности. В современных условиях, например, потребители придают немаловажное значение экологичности продукции строительства. Это может стать одним из конкурентных преимуществ строительной компании и обеспечить лояльность потребителей не только в условиях экономического кризиса.

За ноябрь 2014 года в России зафиксирован рост жилищного строительства на 4,1 %. В совокупности в  этот период было построено 7,9 миллионов квадратных метров жилья. А за весь 2014 год возведено около 64 миллионов квадратных метров жилой площади или. В 2014 году был выполнен объём работ, превышающий 5 триллионов рублей[2].

На конференции «Жилищное строительство и ЖКХ» проведенной 16 марта 2015 года, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Михаил Мень заявил, что в кризис выгодно инвестировать в строительную сферу. По словам министра: «У тех, кто проинвестировал в сложный период турбулентности, через год-два, когда мы выйдем из сложной кризисной ситуации, будут как раз те объемы, которые они смогут реализовывать»[3].

Существуют три направления достижения конкурентных преимуществ, выделенных М.Портером: лидерство в издержках, дифференциация и фокусирование[4]. В сфере строительства возможно применение любого из этих направлений. Так, применяя стратегию лидерства в издержках, компании стремятся минимизировать затраты, в основном сбытовые, а так же затраты на рекламу. Такие компании нацелены на широкий рынок и стараются привлечь как можно больше потребителей, и это им удается, так как за выполнение работ они предлагают цены значительно ниже своих конкурентов. Благодаря этому получают более высокую прибыль, тем самым обеспечивают стабильность своего предприятия в период кризиса.

Рассмотрим также стратегию дифференциации. Строительные компании, применяющие эту стратегию, стремятся занять уникальное положение в строительной отрасли посредством придания своей продукции характеристик, которые могут быть высоко оценены потребителями строительных услуг[5]. Здесь речь идет не о низкой цене, напротив, за выполнение работ компания, использующая стратегию дифференциации, запросит более высокую цену. Но это оправданно лучшими характеристиками их продукции. Такие компании стараются отличаться от конкурентов и создают продукт, пользующийся ограниченным спросом, но обладающим большей полезностью, чем товары конкурентов. В строительной сфере стратегия дифференциации выражается в более коротких сроках строительства по сравнению с конкурентами, эффективным взаимодействием с поставщиками и каналами сбыта. Так же она связана с использованием новых технологий при производстве строительной продукции и применением более качественных и экологичных строительных материалов. За счет более высокой цены, такие компании покрывают издержки на дифференциацию. У  них свои потребители, которые готовы платить больше, за более качественный, уникальный продукт.

Строительство – это один из «чувствительных» сегментов рынка, так как моментально реагирует на изменения в экономике страны. Осуществляя строительство, компания расходует лишь 20-30% собственных средств. Остальные 70-80% средств занимает в банке[6]. В условиях кризиса банки повышают ставки по кредиту, следовательно, деньги для строительных компаний становятся более «дорогими». Следствием этого является заморозка проектов строительства или сокращение его объемов. Такая тенденция присуща строительным компаниям как среднего так высшего ценового сегмента. На прошедшей в феврале 2015 года выставке «Жилищный проект», профессионалы рынка недвижимости высказали мнение, что в условиях кризиса наибольшее падение спроса ждет сегмент элитных новостроек[7]. Поэтому на наш взгляд стратегия дифференциации в условиях кризиса является не самой эффективной.

Стратегия фокусирования представляет собой такую форму развития бизнеса, при которой деятельность компании сконцентрирована на определенной узкой сфере, на ограниченном рынке в рамках одной отрасли[8].

Такая стратегия используется в основном на малых и средних предприятиях. Например, индивидуальное строительство. Оно будет востребовано даже в условиях кризиса. Несмотря на экономическую ситуацию в стране, мелкие ремонтные и строительные работы необходимы, а, следовательно, пользуются спросом. При условии качественного выполнения работ, эти компании не только «выживут» в условиях кризиса, но и могут выиграть в конкурентной борьбе[9].

Таким образом, конкурентные преимущества предприятия в условиях кризиса могут быть достигнуты путем реализации различных стратегий. Безусловно, для выбора стратегии необходимо учитывать сферу деятельности, масштабы бизнеса, территориальное расположение, ситуации в экономике, насыщенность рынка данной продукции и многие другие факторы. Каждая стратегия несет в себе риски, поэтому приверженность одной стратегии в условиях нестабильности может быть опасна для компании.

Для того чтобы удержать свое положение на рынке в условиях кризиса, компания должна своевременно проводить анализ своей конкурентоспособности, учитывая изменения происходящие в экономике и выбирать по результатам анализа подходящую в данный момент стратегию.

В предшествующих публикациях ([1], [2]) мы имели возможность обсудить некоторые из таких стандартов, в частности, стандарт ISO 16813:2006 «Проектирование зданий с учетом экологических требований – Экологические требования для внутренних помещений – Общие принципы» [3], адаптированный российским ГОСТ Р 55654-2013 «Проектирование зданий с учетом экологических требований» [4], и стандарт EN 16310:2013 «Инжиниринговые услуги – Терминология для описания инжиниринговых услуг для зданий, инфраструктуры и промышленных объектов» [5].

В [2] мы указывали на элементы гармонизации между системами стандартизации EN и ISO:

…во многих случаях определения терминов заимствуются из действующих нормативных документов Европейских Норм (EN) и Международной организации по стандартизации (ISO). Тем самым обеспечивается, с одной стороны, преемственность между стандартами в рамках EN, а с другой, связь с наиболее авторитетной глобальной системой стандартизации,  ISO. [2]

Усилия по гармонизации норм в области оказания консалтинговых услуг в строительстве предпринимаются и в рамках авторитетного международного отраслевого профессионального объединения – Международной федерации инженеров-консультантов (Fédération Internationale Des Ingénieurs-Conseils, FIDIC). FIDIC известна, прежде всего, благодаря разработке «типовых условий контрактов для регулирования отношений участников международной инвестиционно-строительной деятельности» [6], широко применяемых в международных проектах.

В настоящей статье мы проанализируем, как стадийность проектирования определяется экспертами FIDIC, и сопоставим эту модель с моделями, описанными в стандартах EN и ISO. В заключение мы рассмотрим, какие модели стадийности проектирования строительства применяют некоторые известные международные консалтинговые компании – активные участники международной инвестиционно-строительной деятельности – и сравним их с моделями, описанными в стандартах EN, ISO и FIDIC.

FIDIC была основана в 1913 с целью популяризации и  реализации стратегических целей входящих в нее объединений, а также распространения  информации и ресурсов, представляющих интерес для членов FIDIC. Сегодня членами FIDIC являются представители более 97 стран. [7]

Вопросы стадийности проектирования в строительстве рассмотрены в публикации  FIDIC «Руководство по определению услуг (Строительство зданий)» [8],[i] в котором, по утверждению его авторов, сделана попытка «а) собрать воедино лучший мировой опыт  в определении инжиниринговых услуг и б) создать основу для определения объема, оказания и эталонного тестирования этих услуг, если это необходимо» [8, с. 1].

В преамбуле документа подчеркнута особая важность для инженеров-консультантов «повсеместной координации проектных документов между разными дисциплинами» и необходимость «сравнительно формальной координации информации, которую предоставляет каждая дисциплина для завершения каждой стадии проектирования» [8, с. 4].

В Руководстве определено 5 стадий, которые относятся к «до-проектному» и «проектному» периоду жизненного цикла строительного объекта (в скобках указаны альтернативные наименования) [8, с. 9]:

1. Scoping of Services Phase (Engagement or Appointment Phase);
2. Pre-Design Phase (Programming Phase);
3. Schematic Design Phase (Concept or Preliminary Phase);
4. Developed Design Phase;
5. Construction Documentation Phase (Detailed Design or Working Drawings Phase).

В последующих разделах документа подробно описаны объемы услуг, предполагаемых каждой стадией, что обеспечивает достаточный массив информации для продуктивного сопоставления этих описаний с описаниями стадий проектирования в других нормативных документах.

В качестве «лирического отступления» стоит отметить, что в популярном онлайновом словаре экономических терминов Businessdictionary.com [9] наименования стадий проектирования в строительстве практически идентичны терминам, принятым в Руководстве:

• Schematic Design Phase
• Design Development Phase
• Construction Document Phase (working drawings, specifications, and bidding documents)

Это может говорить  о достаточно высоком статусе данной модели в международном экономическом дискурсе.

Дополнительным основанием для сопоставления модели стадийности проектирования FIDIC с моделями, предлагаемыми другими нормативными документами, служит, например, то обстоятельство, что для разработки последних привлекаются эксперты FIDIC. Так, специалисты «Европейской федерации ассоциаций инженеров-консультантов» (European Federation of Consulting Engineers Associations, EFCA), представляющей FIDIC в Европе, непосредственно разрабатывали европейский стандарт EN 16310:2013 [5] и «активно продвигают [его] на рынке» [10].

Результаты сопоставления модели стадийности проектирования FIDIC с аналогичными моделями из других стандартов, а также с «типичными стадиями проектирования», предложенными нами  ранее (см. [1] и [2]), представлены в таблице 1.

Таблица 1. Сопоставление стадий проектирования в различных нормативных документах

Во всем мире ранее давным-давно проводится поиск путей понижения энергопотребления за счет его разумного применения. Одним из наиболее активных потребителей энергии в нашем государстве, и далеко не только лишь в нашем государстве, является общестроительный комплекс. Способов экономии энергии в предоставленной области превеликое обилие. Один из более эффективных способов – энергосберегающие технологические процессы в строительстве. [6]

Тем не менее проблемы энергосбережения вот уже в течение ряда лет больше декларируются, Нежели практически находят решение. Следует организовать и улучшать финансовые и организационно-правовые аппаратуры наиболее интенсивного внедрения энергоэффективных технологий при сохранении либо повышении качества и стабильности функционирования организации коммунальной инфраструктуры муниципального хозяйства.

Это потребует комплексного подхода к обсуждению успешного применения энергетических ресурсов как при их изготовлении, перевозке, так и при употреблении, с учетом сбалансированности интересов как изготовителей, так и покупателей.

Должно стимулироваться увеличение инвестиционной привлекательности внедрения энергоэффективных технологий со стороны частных инвесторов.

Рассмотрим способы энергосбережения для жилых зданий. Основным направлением энергосбережения в жилых зданиях является увеличение теплозащитных параметров ограждающих конструкций

Структура использующихся в Российской Федерации теплоизоляционных материалов довольно схожа структуре, сформировавшейся в передовых иностранных государствах. В основном такое минераловатные изделия (наиболее 65%), на стекловатные вещества приходится 8%, еще 20% – на пенопласты, часть теплоизоляционных бетонов никак не превышает 3%, вспученного перлита, вермикулита и продуктов в их основании – 2-3, а на другие типы эффективных теплоизоляционных веществ требуется 1-2%. При использовании таких эффективных теплоизоляционных материалов по периметру сооружения с каждого его метра за счет снижения толщины внешних ограждающих конструкций высвобождается примерно по 0,25 кв. м полезной площади. Кроме того, многослойные системы наружного утепления дают возможность уменьшить нагрузку на основание, а стало быть, уменьшить расходы на его воздвижение [7]

Кроме использования утеплителей, повышение теплоизоляции достигается за расчет материалов на минеральной основе: газо- и пенобетонов, полистиролбетона, а кроме того пустотелых крупно форматных керамических материалов из пористой керамики.

Второе по важности направление энергосбережения в жилых зданиях – замена устаревших окон и дверей в зданиях. Окна остаются более уязвимой зоной в ограждающих конструкциях, невзирая на непрерывное усовершенствование данного акцента. В обыкновенных деревянных окнах с двойным остеклением через не плотности ограждающих систем в жилую комнату поступает наружный воздух. Тем не менее, со временем, в подобных окнах могут появляться различные щели, в следствии чего появляется излишняя инфильтрация. Такая проблема приводит к росту годовых потерь теплоты.[7]

В особенности значимым направлением энергосбережения является система учета потребления тепла, электричества и воды. Сами по себе счетчики ничего отнюдь не экономят, однако могут побудить к энергосбережению. Рассмотрим некоторые из технологий энергосбережения, энергично применяемых в Российской Федерации в нынешний период времени:

1. Энергосберегающие лампы – потребляют энергии в 4-5 раз меньше обыкновенных ламп. Светодиодные лампы – в 12 раз. Единственным недостатком на текущий период является дороговизна.
2. Установка датчиков движения в помещениях не требующих непрерывного пребывания людей (коридоры, улицы, подъезды и т.д.) дает возможность уменьшить расходы на электроэнергию в 50 раз.
3. Применение конденсационных газовых котлов даст возможность уменьшить потребление газа вплоть до 20% по сравнению с обычными котлами. Наравне с ними экономию дает использование так называемых «тёплых полов», которые обеспечивают благоприятное распределение тепла и ощущение комфорта при невысоких затратах на отопление. Помимо этого, для систем вентиляции применяется рекуперация тепла – когда входящий чистый воздух обогревается исходящим тёплым без смешения между собой. [8]

Рассмотренные технологии энергосбережения позволяют обозначить основные пути разрешения проблемы:

• применение горизонтальной поквартирной разводки системы отопления с индивидуальным управлением и учетом потребляемой тепловой энергии для нового строительства и установки регистраторов тепла для существующего жилого фонда;
• создание и введение энергоэффективной схемы приточно – пылевытяжного проветривания с высокой изоляцией отгораживающих систем, обеспечивающей удобство проживания, охрану и безопасность
• трансформация от мощных основных тепловых пунктов к применению автоматизированных персональных термических  в любом помещении
• применение современных строительных материалов и технологий, таких как сооружение ограждающих систем, увеличение теплоизоляционных параметров фасадов, монтаж оконных систем повышенной плотности и т. д.

Графически  представим эффект от внедрения таких технологий в новое строительство (рис. 1).

Следует отметить, что в настоящее время энергосбережение в Российской Федерации стремительно развивается, о чем указывает возникновение ранее не известных энергосберегающих технологий, кроме того разработаны основные направления энергосбережения, ведется внедрение свежего энергосберегающего оснащения.

Одним из наиболее активных покупателей энергии в Российской Федерации предстает строительная сфера. Перспектив экономии энергии в предоставленной отрасли большое количество. Одним из таковых являются энергосберегающие технологические процессы.

Рис.1 Эффект от внедрения ресурсосберегающих технологий в новое строительство [8]

Стоит заметить, что энергосбережение в строительстве требует абсолютно небольших затрат – с 5% вплоть до 10% от цены объекта возведения. Тем не менее, внедрение энергосберегающих технологий на этапе стройки повысит степень комфорта в помещениях, и помимо этого, несомненно, поможет в перспективе беречь энергетические средства и уменьшить затраты на их применение.

В наше время  ключевыми  преградами для внешнего финансирования различных перспективных энергосберегающих проектов являются такие факторы, как дефицит  долговременных финансовых ресурсов, недостаток навыка оценки вложений в сбережения со стороны банков и, как результат, преувеличение рисков при оценке соответствующих планов, а также опыта и профессиональных специалистов в области проблем энергосбережения. Тем не менее, отдельные компании уже внедряют энергосберегающие программы.

Потенциал энергосбережения в Российской Федерации огромен. Мировая практика демонстрирует, что существует подлинная возможность уменьшения энергопотребления в несколько раз. Тем не менее для достижения подобного результата необходимы продолжительные совместные усилия научных работников, архитекторов, проектировщиков, специалистов по теплоснабжению, энергетиков, специалистов строительной индустрии, руководителей строительных комплексов и ЖКХ, шаг за шагом последовательно каждый на своем месте повышающие энергетическую результативность строительного комплекса. Энергоэффективные технологические процессы – это залог нашего будущего. На рынке непрерывно возникают новые технические решения, которые позволяют сокращать   энергопотребление, заметно повышают энергоэффективность зданий, а также позволяют сберегать средства на использовании энергии.

Повысить энергоэффективность строительной сферы будет возможно лишь при сочетании работ, которые будут связаны с предоставлением эффективности энергии в здании, и работ согласно должному внедрению энергоэффективности в системы теплоснабжения зданий. Такого рода подход отвечает и политике страны, потому что, в итоге, государство заинтересовано в понижении расходов первичных топливно-энергетических ресурсов. [6]

Результаты: проведен экономико-статистический анализ тенденций развития производительности труда.
Выводы/значимость: установлено, что индекс производительности труда имеет тенденцию к снижению темпов роста промышленного сектора экономики Российской Федерации.

Одной из приоритетных задач стратегического развития Российской Федерации является достижение высокого уровня социально-экономического развития. На сегодняшний днь остро встает проблема производительности труда, поскольку от нее напрямую зависит уровень развития экономики. Нельзя не обратить внимание на то, что различные программы экономического развития, роста промышленного сектора экономики и отдельных отраслей, обязательно упоминают о необходимости повышения производительности труда.

Так, проанализируем производительность труда по основным отраслям экономики Российской Федерации по средствам индекса производительности труда, данные представлены в табл. 1.

Таблица 1. Индекс производительности труда по основным отраслям экономики РФ, 2008-2013 гг., %

Итак, рассмотрим индекс производительности труда в целом по экономике за последние 5 лет. Наибольшее снижения индекса производительности труда, мы наблюдаем в 2009 году. Анализируя данные, можем сделать вывод о том, что с 2010 по 2012 год, стабилизировалась ситуация по сравнению с 2009 годом. Но уже в 2013 году произошло снижение производительности труда на 1,3 %, а в 2014 году на 2,4 %. Таким образом, с 2010 года по 2014 года производительность труда имеет тенденцию к снижению на 3 %.

Представленные в табл. 1 данные Росстата говорят нам о том, что наибольшее снижение индекса производительности труда наблюдаются  в 2009 г. в таких отраслях, как «добыча полезных ископаемых» и «строительство».  Также, стоит отметить снижение производительности труда в 2013 г. в целом по экономике на 1,1% (по отношению к 2012 г.).

Рис.1 Индекс производительности труда по России и основным отраслям экономики РФ

Для оценки уровня производительности труда России, рассмотрим индекс производительности труда по отраслям экономики: «добыча полезных ископаемых» и «строительство», так как они являются одними из секторов с наименьшей производительностью.

Добыча полезных ископаемых из всех отраслей экономики имеет наименьший индекс производительности труда к 2013 году – 96,9 %. Начиная с 2009 года индекс производительности труда, имеет тенденцию к спаду, так с 2009 года по 2013 темп роста снизился на 11,6 %. Одна из основных отраслей экономики России, который имеет низкую производительность труда. Такая ситуация вызвана прежде всего сокращением численности работников, не хватки финансов для внедрения инновационных технологий. Исходя из этого, будет целесообразней проанализировать коэффициент обновления основных фондов.

Рис.2  Коэффициенты обновления и выбытия основных фондов в Российской Федерации по видам экономической деятельности (в сопоставимых ценах)

На основе представленных данных мы можем сказать о снижении коэффициента обновления основных фондов с 2009 по 2013 год. Так в 2010 коэффициент обновления основных фондов снизился на 2,2 по сравнению с 2009 годом. В 2009 коэффициент обновления основных фондов составил  7,1. В последующих годах увеличения коэффициента обновления основных фондов не наблюдается.
Следующая отрасль, которую хотелось бы рассмотреть – это «строительство». На протяжении пяти лет индекс производительности труда демонстрирует успешный рост. В 2009 году, он составил 94,4 %, самый высокий темп роста был в 2011 году -105,2 %, далее индекс производительности труда идет на убыль, и в 2013 году составил 98,3 %. Причинами снижения производительности труда служит  недофинансирование и устаревшие мощности, такой вывод, мы можем сделать, исходя из анализа коэффициента обновления. Мы наблюдаем нестабильную ситуацию, а именно: в 2009 году -3,4,в 2010 произошел спад на 0,2, в 2011 коэффициент обновления составил 5,1, в 2012 и 2013 снизился на 0,8. Следовательно, мы можем предположить, что недостаточно средств для применения новых эффективных материалов и конструкций.

Проведенный анализ позволил выявить следующие проблемы:

- спад производительности труда произошел после 2008 года, после начавшегося  кризиса, который поставил под удар экономику в целом. Производительность труда является неотъемлемой частью экономического роста. Поэтому устранив основные проблемы низкой производительности труда, экономический рост страны будет иметь положительную тенденцию развития;

- устаревшая техника и технология производства. Проблемой российских предприятий является то, что недостаточное инвестирования привело к износу основных фондов предприятий;
- дефицит квалифицированных специалистов и рабочей силы. Одна из причин это отток специалистов за границу;
- условия организации труда. Улучшение условий труда, моральное и материальное стимулирование, создание благоприятного психологического климата, что предотвратит текучесть кадров.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что как в целом по экономике, так и по отдельным отраслям промышленности наблюдается тенденция снижения производительности труда. На сегодняшний день, одной из важнейших задач является повышение производительности труда, как в материальном, так и в нематериальном секторах экономики. В современных условиях, характеризующихся обострением конкуренции и нестабильностью внешней среды, основой для роста производительности труда и  создания устойчивых конкурентных преимуществ становится повышение доли высококвалифицированных кадров, обновление основных производственных фондов,  расширение производственно-технического аппарата.

- базовые потребности (потребность в тепле в зависимости от климатических условий);

- потребность в безопасности (чувство защищённости, уюта);

- эстетические потребности (внешний и внутренний вид жилья, интерьер).

Потребность в жилище у человека возникла ещё в первобытном обществе. В те времена эта потребность удовлетворялась с помощью природных факторов, однако этого было недостаточно. Постоянная необходимость людей в жилье привела к развитию строительства.

С течением времени строительство жилья претерпевало множество изменений – изменялись формы, назначения зданий и сооружений, технологии производства и материалы, которые использовались при строительстве.

Развитие строительства привело к формированию рынка недвижимости. Одним из основных показателей развития рыночных отношений в стране является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. Рынок недвижимости – это совокупность отношений, которые возникают в связи с проведением операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Актуальность данной темы заключается в том, что рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости. Он несёт особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни населения и на рождаемость.

Германия является «страной арендаторов», так как лишь 40 процентов немцев владеют собственным жильём. В большинстве случаев это результат послевоенной политики правительства, которое в целях восстановления зданий и сооружений стимулировало строителей к постройке жилья для последующей сдачи в аренду. Экономика Германии на протяжении 20 лет проявляет стабильный рост, планомерно избегая больших скачков. Несмотря на то, что за последние годы стоимость аренды в стране возросла почти на 15 процентов, она остается достаточно низкой по сравнению с другими странами мира. Это происходит благодаря целенаправленной правительственной политике ограничения роста арендной платы. Объём строительства стимулируется федеральным финансированием, поэтому объём предложения на рынке до последнего времени в целом соответствовал росту населения. Все эти факторы сказались на восприятии рынка недвижимости как «тихой гавани» для международных инвесторов [2].

Новый толчок строительная отрасль Германии получила после падения Берлинской стены. В то время правительство начало активно стимулировать строительство в Восточной Германии и предоставило беспрецедентные налоговые льготы для тех инвесторов, которые вкладывали свои средства в строительство и ремонт. В результате чего, за первое десятилетие было построено большое количество жилья, в том числе и под аренду.  Спрос на вторичное жильё существенно повысился, а цены за период с 1990 года по 1998 год возросли на 70 процентов.

Однако значительная часть новостроек Восточной Германии оказалась невостребованной, так как жители всё больше стремились в более благополучную западную часть страны. По окончании периода резкого экономического подъёма, на рынке произошел переизбыток предложения. В течение последующих пяти лет цены на недвижимость снижались, вернувшись к исходным показателям 2005 года [3].

По структуре рынок недвижимости делится на:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земли.

Коммерческая недвижимость – это здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода [4, с.3-5].

Говоря об основных тенденциях в сегменте жилых объектов в 2015 году, следует отметить то, что по данным международной компании в области коммерческой недвижимости СВRE, за 2015 год сумма инвестиций в доходные объекты Германии достигла 38,1 миллиарда евро, что на 50 процентов больше, чем за предыдущий 2014 год. Помимо этого, 53 процента сделок в 2015 году пришлись на иностранцев [5].

В 2015 году самыми популярными жилыми объектами на рынке коммерческой недвижимости Германии стали отели, доходные дома, жильё для студентов, дома для престарелых [5]. Рассмотрим подробно каждый объект коммерческой недвижимости.

Отели:

Германия является одним из самым популярных туристических направлений в Европе. Согласно статистическим данным международной компании CBRE, ежегодно в Германии останавливаются в отелях от 350 до 400 миллионов туристов. Наиболее востребованы и менее рискованны для инвестиций отели в таких городах, как Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт [5]. По данным Федерального статистического ведомства Германии [6] чаще всего иностранные туристы в 2015 году останавливались в Берлине, Мюнхене и Франкфурт-на-Майне. Независимо от региона, спросом пользуются гостиницы, которые расположенные вблизи парковок, недалеко от ресторанов, магазинов, развлекательных заведений, достопримечательностей или бизнес-центров.

Для того чтобы приобрести объект для пассивной инвестиции, который не потребует собственного участия инвестора в управлении, нужно рассчитывать на 3-4 миллиона евро – это минимум. Отдельные гостиничные номера предлагаются за цену от 500 тысяч до 1 миллиона евро, мини-отели можно приобрести за сумму от 1 миллиона до 5 миллионов. Цены на крупные гостиницы достигают десятков миллионов евро.

По данным консалтинговой компании, предоставляющей услуги в области коммерческой недвижимости – Colliers, в 2015 году больше всего инвестиций пришлось на отели четыре звезды, их число составило 35 процентов. На втором  месте отели с рейтингом три звезды – 27 процентов [7].

При самостоятельном менеджменте объекта доходность достигает 8 процентов, но при привлечении управляющей компании, такой показатель ниже. По данным CBRE, средняя ставка доходности отелей в Германии от 5,00 до 5,25 процентов. Такая рентабельность свойственна трёх- и четырёхзвёздочным отелям. Доходность пятизвёздочных гостиниц в престижных районах обычно ниже и составляет от 2 до 3 процентов.

Если говорить об особенностях сдачи в аренду отелей, то следует отметить, что  с управляющей компанией могут быть заключены два вида договора: по одному из них собственник получает определённый процент от прибыли отеля, а по другому — гарантированный доход, где размер индексируется в соответствии с инфляцией.

Доходные дома:

Согласно сведениям, представленным CBRE, в 2014 году общий объем инвестиций в доходные дома Германии составил 13,3 миллиарда евро. На рынке преобладали местные инвесторы. Их доля составляет около 80 процентов. Однако активность проявляют и иностранцы, особенно из соседних государств: Австрии и Швейцарии. Наибольшим спросом среди инвесторов пользуется город Берлин. Кроме того, интерес вызывают крупные города земли Бавария и земли́ Северный Рейн-Вестфалия. Именно там находится самая ликвидная недвижимость. Менее ликвидны объекты в Восточной Германии: земли Бранденбург, Саксония-Анхальт, Саксония, Тюрингия, Мекленбург-Передняя Померания. Приобретая доходные дома в наиболее востребованных регионах, инвесторы платят сумму, которая в 20 раз превышает годовой доход от аренды. В менее популярных городах цены в 11-12 раз выше годовой прибыли. По данным CBRE средняя цена за единицу жилья в 2015 году составила 87 700 евро. Цены на доходные дома в Германии начинаются примерно от 250- 300 тысяч евро, средняя сумма продажи – 2,5 миллиона евро.

Анализируя динамику цен, следует отметить, что стоимость жилья в городах Германии имеет тенденцию к росту. Если сравнивать цены в таких городах, как Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт с 2014 года по 2015 год, то наибольшее увеличение цен характерно для Франкфурта-на-Майне и  Штутгарта – на 12,6 процентов. Дороже всего квадратный метр стоит в Мюнхене: в среднем 5 770 евро. Наибольшее увеличение платы за аренду в 2015 году среди выше перечисленных городов произошло в городах Штутгарт – 8,5 процентов в годовом исчислении, в Мюнхене – 6,2 процента. Жильё сдаётся в среднем примерно за 9-11 евро за квадратный метр в месяц. Дороже всего стоит аренда в Мюнхене – в среднем почти 16 евро за квадратный метр. Как правило, высокая доходность, составляющая 15-20 процентов годовых – это признак неликвидных объектов, инвестиции в такие объекты несут риск. Обычная доходность жилья в Германии составляет около 4-7 процентов годовых в зависимости от расположения и технического состояния объекта. В городах Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт доход составляет в среднем 4-5 процентов, и с учётом роста цен на жилье, общая сумма дохода достигает 11-18 процентов годовых.

Благодаря тому, что спрос довольно высок, доля вакантных жилых объектов во многих городах не превышает и 2 процентов. В городе Мюнхен пустуют лишь 0,4 процента квартир, в Гамбурге и Франкфурт-на-Майне – одинаковое количество: 0,7 процентов.

Стоит отметить, что согласно немецкому законодательству, арендная плата может повышаться не более чем на 20 процентов за три года. Арендную плату можно повысить лишь при условии, что ранее она оставалась неизменной в течение 15 месяцев. При этом арендатору даётся три месяца для того, чтобы подтвердить повышение арендной платы или же расторгнуть договор аренды [2]. Большая часть договоров аренды жилья в Германии заключаются на неограниченный срок, закрепляя право на расторжение договора согласно законодательству Германии. Это означает, что арендатор может жить в квартире сколько угодно, но до тех пор, пока владелец не решит использовать это жильё для собственного проживания.

Жильё для студентов:

Германия всегда славилась и славится качественной системой образования. Поэтому с каждым годом количество студентов, которые приезжают учиться в Германию из-за рубежа, растет. Так, например, в 2014 году число студентов составило 300 тысяч человек. Также известно, что Германия принадлежит к числу стран с самым большим количеством университетов на душу населения. Здесь насчитывается более 400 государственных и негосударственных высших учебных заведений, в которых возможно получить образование по 18 тысячам направлениям [8].

По данным международной компании недвижимости CBRE, к числу наиболее популярных городов для студентов в Германии относятся Франкфурт-на-Майне, Мюнхен, Кёльн, Штутгарт, Гамбург [5]. При составлении данного рейтинга, помимо прочих факторов, учитываются:

- социально-экономическая ситуация;

- условия на рынке недвижимости;

- академическая среда.

Анализируя данные международной компании Savills, можно сделать вывод о том, что 24 процента студентов в Германии живут с родителями, 13 процентов проживают в общежитиях и 63 процента арендуют квартиры или апартаменты в частных студенческих кампусах. Чаще всего, что вполне логично, студенты выбирают жильё неподалёку от университетов. Наиболее востребованы квартиры-студии, как правило, площадью до 30 квадратных метров. Типичная чистая доходность студенческого жилья в Германии составляет 5 процентов [9].

Приблизительно 150 тысяч студентов в крупнейших университетских городах Федеративной Республики Германия тратят на аренду более 450 евро в месяц, почти 130 тысяч – 400-450 евро, и ещё 200 тысяч – от 350 до 400 евро в месяц. Стоимость аренды квартиры с одной спальней в городе Фрайбург в среднем 650 евро, в городе Франкфурт-на-Майне – 637 евро, в городе Мюнхен – 563 евро. Самая низкая арендная плата в городе Дрезден, она составляет всего 329 евро (24 553,27 тысячи рублей), а в городе Кассель – 370 евро.

Данная ситуация изображена в виде круговой диаграммы на рисунке 1.

Рисунок 1. Стоимость аренды, евро

Доля вакантных площадей на рынке студенческого жилья в Берлине, в Кёльне, в Гамбурге, в городах Дюссельдорф и Мюнхен, а также Франкфурт- на- Майне и Штутгарт не превышает 2 процентов. Этот показатель меньше всего в Мюнхене, он составляет 0,5 процента. Именно в Мюнхене аренда пользуется наибольшим спросом. Особенностью сдачи в аренду жилья студентам является то, что договор заключается на срок от 6 месяцев. Многие студенты снимают квартиры вдвоём, разделяя сумму аренды пополам.

Дома для престарелых:

Такие объекты востребованы в крупных провинциальных городах и университетских городах среднего размера, а также их окрестностях. Важную роль играет наличие развитой инфраструктуры:

- учреждения бытового обслуживания;

- больницы и реабилитационные центры;

- хорошее транспортное сообщение.

Наибольшим спросом пользуются дома престарелых на 100 и более мест с потенциалом расширения номерного фонда и возможностью изменения планировки. В большинстве случаев, минимальная площадь одноместных номеров составляет 18 квадратных метров, двухместных – 25 квадратных метров. Возраст объекта – не более 10 лет, в лучшем варианте это новое или полностью отремонтированное здание, что позволит минимизировать расходы на ремонт.

Бюджет покупки дома престарелых составляет несколько миллионов евро. Средняя ставка доходности домов престарелых в Германии – 7,5 процентов. Дома престарелых обычно сдаются с долгосрочными (от пяти лет и более) «жёсткими» контрактами, чтобы арендатор не мог съехать и отказаться от уплаты аренды на протяжении всего действия контракта.

По прогнозам, к 2050 году доля людей старше 60 лет в Германии превысит 40 процентов. Спрос на жильё для пожилых станет увеличиваться, в результате чего рынку потребуются десятки тысяч мест в домах престарелых [10].

Обобщив информацию, мы представили среднюю ставку доходности популярных жилых объектов на рынке коммерческой недвижимости в Германии на рисунке 2.

Рисунок 2. Средняя ставка доходности популярных жилых объектов на рынке коммерческой недвижимости в Германии.

Наименьшую среднюю ставку доходности демонстрируют отели пять звёзд – 2-3 процента. Отели трёх-, четырёх звёзд имеют 5,00-5,25 процентов доходности. Средняя ставка доходности домов для престарелых – 7,5 процентов. У доходных домов такой показатель составляет 4,7 процента, но при росте цен ставка доходности может составлять 11-18 процентов. А средняя ставка доходности жилья для студентов – 5 процентов.

Таким образом, рассмотрев самые популярные в 2015 г. жилые объекты на рынке коммерческой недвижимости в Германии, можно выявить некоторые тенденции, а именно:

• повышение объема инвестиций;
• рост цен на объекты;
• увеличение арендных ставок;
• сокращение доли пустующего жилья.

Если учитывать прогноз издания Trading Economics для экономики ФРГ до 2020 года, согласно которому валовой внутренний продукт Германии будет увеличиваться, уровень безработицы снижаться, доходы населения – расти, то можно смело рекомендовать Федеративную Республику Германия для инвестирования в коммерческую недвижимость. [10].